Wiele osób trafia do naszej Kancelarii Prawa Budowlanego z pytaniami z zakresu administracyjnego prawa budowlanego. Ogólnie rzecz biorąc pytania te dotyczą procesu inwestycyjnego, a więc głównie potrzebnych do uzyskania „zgód” wydawanych przez organy administracji publicznej. Mowa tutaj o decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu oraz o decyzji pozwoleniu na budowę. Poniżej przedstawiam najczęściej zadawane adwokatowi pytania odnoszące się do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Po co wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy?
Zacznijmy od tego, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydawana jest w celu dokonania zmiany zagospodarowania terenu przez uprawnioną do tego osobę. Krótko mówiąc, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy następuje zwykle po to, aby zabudować nieruchomość. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy to dopiero pierwszy etap do zabudowania nieruchomości. Obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wprowadza art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jednakże zmiana zagospodarowania terenu wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, o ile dla danego terenu nie istnieje plan miejscowy. Wymóg ten dotyczy zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne również, gdy nastąpić ma zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydaje właściwy organ w formie decyzji administracyjnej. Decyzja o warunkach zabudowy dedykowana jest zarówno dla inwestycji celu publicznego, jak i inwestycji, które nie są realizowane dla celów publicznych.
Co zawiera decyzja?
Przede wszystkim decyzja o warunkach zabudowy określa warunki przyszłej inwestycji, która powinna spełniać szereg parametrów zgodnych z warunkami wymienionymi w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z tego powodu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
- teren ma dostęp do drogi publicznej
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
Mówiąc w skrócie, organ ma obowiązek odmówienia wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdy zamierzenie inwestycyjne nie spełnia chociażby jednej z przesłanek.
Kto może wystąpić o warunki zabudowy?
Przyjmuje się, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy podmiot.
W przeciwieństwie do postępowania o pozwolenie na budowę wnioskodawca nie musi posiadać jakiegokolwiek tytułu prawnego do nieruchomości. Odsyłam tutaj do wyroku WSA w Olsztynie z 18 maja 2017 r., sygn. II SA/Ol 252/17.
Photo by Dan Roizer on Unsplash
Gdzie można uzyskać decyzję?
Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez właściwy organ wykonawczy gminy. Wydanie decyzji następuje na wniosek inwestora po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Organem właściwym do wydania decyzji jest wójt, burmistrz (prezydent miasta). Wyjątkiem od tej reguły jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych. Wówczas decyzję o warunkach zabudowy wydaje wojewoda.
Może zdarzyć się, że teren planowanej inwestycji wykracza poza obszar jednej gminy. Wówczas organem kompetentnym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest organ, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości, na której planowana jest inwestycja.
Kto jest stroną postępowania o wydanie decyzji?
Ustalenie stron postępowania o wydanie warunków zabudowy budzi wiele kontrowersji. Przyjmuje się, że przymiot strony przysługuje każdemu, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W praktyce stroną takiego postępowania, oprócz wnioskodawcy, są właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, na której planowana inwestycja ma być realizowana. Dodatkowo stronami mogą być właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości. Mowa tutaj o podmiotach sąsiadujących bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomością, na której planowane jest zamierzenie inwestycyjne. Jednak osoby te powinny mieć nadany charakter strony, o ile ich nieruchomości mieszczą się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Co istotne, to organ prowadzący postępowanie administracyjne ustala krąg podmiotów, którym przysługuje przymiot strony. Krąg stron postępowania powinien być szerszy, jeżeli zamierzona inwestycja może oddziaływać ujemnie na otoczenie.
Decyzja została wydana, a co dalej?
Faktycznie, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopiero pierwszym etapem, przez który należy przejść, aby móc zrealizować zamierzenie inwestycyjne. Dla przypomnienia – mowa tutaj o terenie, dla którego nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania terenu. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z przepisami prawa budowlanego. Organ skupi się przede wszystkim na regulacjach dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym etapem jest postępowanie o uzyskanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Szczegóły techniczne inwestycji oraz usytuowanie obiektu budowlanego na działce są ustalane dopiero na tym etapie. Podsumowując, dopiero uzyskanie obu decyzji administracyjnych, umożliwia realizację inwestycji.
Warto skonsultować z adwokatem wątpliwości, dotyczące prawnych aspektów, związanych z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Skontaktujesz się z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego z Warszawy wysyłając wiadomość na adres kancelaria@adwokatchudzicki.pl. Opinie klientów znajdziesz na wizytówce Google. Postaramy się jak najszybciej wysłać do Ciebie odpowiedź oraz wstępną propozycję współpracy. Nasza Kancelaria Prawa Budowlanego udziela pomocy zarówno zdalnie (online) jak i stacjonarnie. Zachęcam do kontaktu!
W następnej części artykułu opiszemy dalsze aspekty prawne związane z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
0 komentarzy