Deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania? Sprawdź, czy prawidłowo uwzględnia powierzchnię pod ścianami działowymi!

lip 22, 2024 | Aktualności

Kupiłeś nowe mieszkanie i podejrzewasz, że deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania? Nie pozwól deweloperowi naruszyć Twoich interesów! W artykule po krótce przedstawimy dwie najczęstsze sytuacje, w ramach których powstaje problem z ustaleniem powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Dowiesz się również, co zrobić, gdy nieuczciwy deweloper zawyży powierzchnię użytkową Twojego mieszkania.

Powierzchnia użytkowa mieszkania – o czym warto pamiętać przy odbiorze lokalu?

Powierzchnia użytkowa to najważniejszy parametr lokalu mieszkalnego, który istotnie rzutuje na cenę jego zakupu. Metraż lokalu wpływa również na wysokość opłat administracyjnych i podatkowych etc. Odbierając lokal od dewelopera należy sprawdzić nie tylko, jaka jest faktyczna powierzchnia lokalu.  Sprawdzić należy także, czy powierzchnia użytkowa została prawidłowo wyliczona. W pewnych sytuacjach i na gruncie konkretnych umów deweloperskich kwestia zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi budzi poważne wątpliwości.

Jak prawidłowo wyliczyć powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego?

Powierzchnię użytkową mieszkania można obliczyć samodzielnie, mierząc w odpowiedni sposób długość i szerokość pomieszczeń. W praktyce jednak deweloperzy często kwestionują przedstawione przez konsumenta obliczenia. Dlatego warto rozważyć zlecenie wykonania pomiarów uprawnionemu geodecie. Specjalista będzie mógł w odpowiedni sposób wykonać obliczenia, które następnie będzie można przedstawić deweloperowi w formie pisemnej z odpowiednią kontrasygnatą. Jednak deweloperzy mogą kwestionować wykonane pomiary powierzchni użytkowej uważając, że są one błędne. Deweloperzy mogą bowiem powołać się tutaj na wadliwe założenia, co do samego sposobu dokonania pomiaru powierzchni użytkowej. Istotny jest tu bowiem sposób liczenia powierzchni użytkowej określony w umowie deweloperskiej tudzież prospekcie informacyjnym. Zdarza się, że deweloperzy zaliczają do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod ścianami działowymi. W świetle zapisów konkretnej umowy deweloperskiej, taka praktyka może zostać uznana jako nieprawidłowa. Sposób prawidłowego ustalenia powierzchni użytkowej lokalu powinien być wynikiem analizy zawartych z deweloperem umów i zastosowanych norm.

Jak deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania?

Jest kilka budzących wątpliwości sytuacji, kiedy deweloperzy mogą nieuczciwie zawyżać powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych. Jednym z nich jest zaliczanie do powierzchni użytkowej przestrzeni, która nie odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Może też dojść po prostu do matematycznego błędu po stronie dewelopera. Taki błąd wystąpi zwykle na niekorzyść konsumenta. Innym budzącym wątpliwości przykładem jest zawyżanie przez deweloperów powierzchni użytkowej mieszkania przez doliczanie przestrzeni pod ścianami działowymi. Wątpliwości te powstają, gdy do czynienia sprzecznymi zapisami umowy deweloperskiej tudzież zapisami w prospekcie informacyjnym, zwłaszcza gdy kolidują one z obowiązującą normą.

Jako przykład takiej normy należy wskazać obowiązującą niegdyś PN- ISO 9836:2015-12. W odniesieniu do tejże normy Polski Komitet Normalizacyjny udzielił odpowiedzi na zapytanie, czy powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając ścianki działowe. Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.

Więcej znajdziesz tutaj:

PN-ISO 9836_2015-12_zapytanie 1 (pkn.pl)

Czy powierzchnię pod ścianami działowymi zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Przede wszystkim, kluczowe dla rozwiązania tej kwestii będą zapisy zawarte w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym, a także stosowana i aktualna norma prawna. W tychże dokumentach deweloper powinien transparentnie przedstawić sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nabywca lokalu powinien mieć w momencie zawierania umowy deweloperskiej jasność, co do sposobu liczenia powierzchni użytkowej mieszkania.

W praktyce deweloperzy często formułują zapisy, które budzą wątpliwość, co do ich prawidłowego zastosowania i rozumowania. Czasem zdarza się nawet, że wprowadzone przez deweloperów zapisy stoją względem siebie w jawnej opozycji. W uproszczony sposób można to zaprezentować następująco. Z jednej strony deweloper w pewnym fragmencie umowy może wskazać, że sposób ustalenia powierzchni użytkowej będzie adekwatny do treści pewnej normy, która to norma np. nie przewiduje doliczania powierzchni pod ścianami działowymi, które są elementami konstrukcyjnymi. Z drugiej zaś strony, w innym fragmencie umowy, deweloper może jednocześnie wskazać, że do powierzchni ogólnej zaliczana będzie powierzchnia pod wszystkimi ścianami działowymi. To tylko jeden z najprostszych przykładów braku konsekwencji deweloperów w redagowaniu umów zawieranych z konsumentami. W konsekwencji deweloper wykorzystuje tego typu zapisy do zawyżenia powierzchni użytkowej lokali o powierzchnię pod ścianami działowymi. Ważne i konieczne jest jednak przede wszystkim ustalenie, czy deweloper ustalił powierzchnię użytkową według aktualnej i właściwej normy.

Co zrobić, gdy deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania przez nieprawidłowe doliczenie powierzchni pod ścianami działowymi?

Aktualnie można zauważyć wzrost zainteresowania konsumentów tematem zawyżania przez deweloperów powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Aktualnie toczą się również pierwsze sprawy sądowe, w których sądy poddają ocenie zastosowane przez deweloperów zapisy umów deweloperskich. Mowa tutaj właśnie o wspomnianych zapisów dających deweloperom przestrzeń do zawyżenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Sądy mogą kontestować zapisy umów z interpretacjami norm wskazanych w umowach deweloperskich. Jednocześnie sądy powszechne powinny badać, czy wprowadzone przez dewelopera zapisy nie stanowią tzw. klauzul abuzywnych.  Artykuł 3851 § 1 kodeksu cywilnego mówi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Uważasz, że deweloper zawyżył powierzchnię użytkową lokalu? Najlepiej będzie zwrócić się po pomoc do adwokata. Adwokata, który na co dzień zajmuje się prowadzeniem sporów z deweloperami. Warto także rozważyć wystąpienie do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego o interpretacje normy w zawartej umowie lub prospekcie informacyjnym. Służyć ma to ustaleniu, czy deweloper przyjął prawidłowy sposób liczenia powierzchni użytkowej lokalu. Pozwoli to również w dalszej kolejności na ustalenie, czy konsumentowi należy się ewentualny zwrot części wpłaconych pieniędzy. Generalnie rzecz ujmując, w przypadku wygranej sprawy, konsumentowi należeć się będzie zwrot części zapłaconych deweloperowi środków pieniężnych. Orientacyjnie można przyjąć, że byłyby to środki pieniężne odpowiadające iloczynowi zawyżonej przez dewelopera powierzchni i ustalonej ceny za metr kwadratowy.

Uważasz, że deweloper zawyża powierzchnię użytkową Twojego lokalu mieszkalnego? Nie poddawaj się! Zawsze możesz walczyć o swoje prawa z pomocą adwokata!

Jeśli podejrzewasz, że deweloper zawyżył metraż Twojego mieszkania, nie wahaj się walczyć o swoje prawa. Doświadczony adwokat do walki z deweloperem pomoże Tobie w dochodzeniu Twoich roszczeń, w uzyskania zwrotu pieniędzy w związku za zawyżeniem metrażu.

Sprawdź naszą sztandarową usługę polegającą na dochodzeniu odszkodowania od dewelopera.

Kliknij aby ocenić post!
[Średnia: 5]
Adwokat Marek Chudzicki

Adwokat Marek Chudzicki

Założyłem Kancelarię zrzeszającą adwokatów – specjalistów z prawa budowlanego. Pomagam konsumentom w sporach z nieuczciwymi deweloperami. Wspieram firmy budowlane i deweloperów. Współpracuję z Wydawnictwem Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Jestem członkiem wspierającym Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa Oddział warszawski. Przygotowuję artykuły do czasopism dedykowanych dla branży budowlanej. Dzielę się wiedzą i doświadczeniem.

umowa o roboty budowlane

Czy korzystasz z bezpiecznej umowy o roboty budowlane?

Sprawdź nasz wzór. Przestań marnować czas i zabezpiecz swoją pracę.

Wyślij wiadomość

Kliknij aby ocenić post!
[Średnia: 5]

1 komentarz

  1. Dominika

    Bardzo przydatny artykuł! Nie zdawałam sobie sprawy, że to problem nagminny i trzeba tak tego pilnować. Dziękuję za podzielenie się wiedzą

    Odpowiedz

Wyślij komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *