Rynek mieszkaniowy ma się dobrze. Mimo wysokich cen popyt na mieszkania nie słabnie. Przyjmuje się przecież, że lokowanie wolnego kapitału w nieruchomości jest bezpieczną przystanią. Przez to deweloperzy wciąż ścigają się wyścigu polegającym na realizowaniu nowych inwestycji budowlanych. Jednakże zarówno jakość budynków mieszkalnych, jak i ich ogólny stan częstokroć są dalekie od efektu, który w zamiarze powinien zostać osiągnięty, gdyby przedsięwzięcie było realizowane zgodnie m.in. ze sztuką budowlaną.
Czy wiesz, co zrobić, jeśli Twoja nieruchomość ma wady?
Czy wiesz, jak realizować uprawnienia z tytułu rękojmi?
Dowiedz się od adwokata, jakie masz uprawnienia z rękojmi dewelopera
W ramach prowadzonej przeze mnie Kancelarii Prawa Budowlanego pomagam klientom w postępowaniach reklamacyjnych przed deweloperem w związku z wadami nieruchomości. Powszechnym zjawiskiem jest sytuacja, gdy klienci nabywają nieruchomości mieszkalne, które noszą znamiona wad fizycznych. Bardzo często deweloper kwestionuje i unika swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi, nawet jeśli na pierwszy rzut oka, wady fizyczne nie budzą wątpliwości. Deweloperzy zamiast skupić się na usunięciu wady proponują prowizoryczne rozwiązania, które bynajmniej nie prowadzą do rzeczywistego usunięcia zgłoszonych wad. Wynika to z tego, że deweloper często wykonuje prace naprawcze najniższym kosztem. Deweloper koncentruje się na usunięciu skutków spowodowanych istnieniem wady, zamiast na usunięciu samej wady.
Przepisy rękojmi tworzą specjalny reżim odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego za wady rzeczy sprzedanej. Celem rękojmi dewelopera jest ochrona interesów nabywcy przedmiotu umowy deweloperskiej. Ustawa deweloperska odsyła do kodeksu cywilnego regulującego rękojmię przy sprzedaży w zakresie nieuregulowanym w ustawie deweloperskiej. Nie jest to jednak jedyny reżim odpowiedzialności dewelopera, albowiem deweloper może udzielić nabywcy także gwarancji jakości. Odpowiedzialność z tytułu gwarancji jest jednak fakultatywna i ponadprogramowa. Kupujący powinni zatem dokładnie przestudiować zawarte przez siebie umowy, aby zweryfikować czy gwarancje dewelopera została ustanowiona.
Oświadczenie o obniżeniu ceny wynikającej z umowy zawartej z deweloperem
Jednym z uprawnień z rękojmi dewelopera jest oświadczenie o obniżeniu ceny zawartej w umowie deweloperskiej. Jeśli sprzedana nieruchomość ma wadę kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Uprawnienie to polega na złożeniu przez nabywcę jednostronnego oświadczenia skierowanego do dewelopera o obniżeniu ceny, wynikającej z umowy deweloperskiej. Po otrzymaniu przez dewelopera oświadczenia o obniżeniu ceny, może on wykonać kontruprawnienie, powodujące, że nie dojdzie do obniżenia ceny. Otóż bynajmniej nie dojdzie do skutecznego obniżenia ceny, gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych dla kupującego niedogodności wadę usunie. Ograniczenie to nie znajduje zastosowania, jeśli nieruchomość była już uprzednio naprawiana albo deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Obniżenie ceny polega na wyrównaniu wzajemnych świadczeń stron umowy deweloperskiej. W oświadczeniu o obniżeniu ceny nabywca wskazuje nową cenę, która nie powinna być jednak ustalona dowolnie. Relacja ceny obniżonej do ceny wynikającej z umowy zawartej z deweloperem powinna być taka, jak proporcja wartości nieruchomości z wadą do wartości nieruchomości bez wady. W ten sposób po stronie nabywcy powstaje roszczenie pieniężne względem dewelopera o zwrot części uiszczonej ceny, o ile ta została uprzednio w całości uregulowana. Bez wątpienia, koszt ewentualnego usunięcia wady nieruchomości może mieć charakter pomocniczy dla ustalenia wysokości kwoty, o którą należy obniżyć cenę.
Koszt ewentualnego usunięcia wady nieruchomości może mieć charakter pomocniczy dla ustalenia wysokości kwoty, o którą cenę należy obniżyć. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny po stronie nabywcy nieruchomości powstaje względem dewelopera roszczenie pieniężne o zwrot części uiszczonej ceny. Natomiast jeżeli cena nie została jeszcze w całości zapłacona na rzecz dewelopera, to wówczas kupujący winien uniknąć zapłaty odpowiedniej jej części.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej
Kolejnym uprawnieniem kupującego z rękojmi dewelopera jest odstąpienie od umowy, które przysługuje, jeżeli nieruchomość ma wadę, chyba że deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Ograniczenie to nie będzie miało jednak zastosowania, gdy nieruchomość była już naprawiana przez dewelopera albo gdy deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Odstąpienie od umowy realizuje się przez złożenie deweloperowi jednostronnego. oświadczenia o odstąpieniu od odpowiedniej umowy (umowa sprzedaży, umowa deweloperska).
Wskutek odstąpienia od umowy przyjmuje się, że umowa z deweloperem nigdy nie została zawarta. Po obu stronach umowy, powstaje obowiązek zwrotu wzajemnie spełnionych świadczeń. Oznacza to, że deweloper powinien zwrócić kupującemu cenę, natomiast kupujący winien przenieść na dewelopera z powrotem nabyte przezeń prawo do nieruchomości. Uprawnienie do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje jednak wyłącznie, gdy wada nosi znamiona wady istotnej. W tym przypadku deweloper może również wykonać kontruprawnienie powodujące, że nie powstają skutki odstąpienia od umowy przez kupującego. Sprzedawca może bowiem niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunąć wadę.
Nabywca nie będzie mógł skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli zgłoszona deweloperowi wada nie jest wadą istotną.
Usunięcie wad z rękojmi dewelopera
W ramach rękojmi dewelopera nabywca nieruchomości może żądać usunięcia wad. Jest to roszczenie przysługujące względem dewelopera, które istnieją obok uprawnienia do odstąpienia od umowy i roszczenia o obniżenie ceny. Deweloper ma bowiem obowiązek usunięcia zgłoszonych mu wad, które powinien usunąć w rozsądnym czasie, w dodatku w sposób niepowodujący nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Deweloper może odmówić usunięcia wad, jeżeli doprowadzenie wadliwej nieruchomości do zgodności z umową byłoby niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów. Przepisy o rękojmi stanowią dodatkowo, że jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę sprzedanej nieruchomości.
Naprawienie szkody z rękojmi dewelopera
Kupujący nieruchomość może żądać od dewelopera naprawienia szkody, jeżeli z powodu wady fizycznej nieruchomości kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny. W takiej sytuacji kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł z deweloperem umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Żądanie naprawienia szkody przez dewelopera powstaje również, jeżeli kupujący skorzysta z roszczenia o usunięcie wady. Na gruncie przepisów regulujących rękojmię, deweloper ponosi odpowiedzialność za szkodę w ramach tzw. ujemnego interesu umownego.
Z tytułu rękojmi dewelopera kupujący może żądać odszkodowania za poniesione koszty badań i ekspertyz przedstawiających istnienie i przyczyny powstania wady w nieruchomości
Zapłata odszkodowania, w wysokości przewyższającej szkodę powstałą w ramach ujemnego interesu umownego, może być dochodzona na zasadach ogólnych.
Realizacja uprawnień z rękojmi dewelopera nie jest łatwą procedurą. Często kupujący spotykają się ze ścianą. Pamiętaj, że deweloper jest profesjonalistą, który korzysta z pomocy profesjonalnych prawników. Deweloperzy często są również reprezentowani przez zewnętrzne kancelarie prawne, które prowadzą dewelopera „za rękę” w tzw. postępowaniu reklamacyjnym, a następnie przed sądem powszechnym. Wtedy deweloperzy zwykle przyjmują postawę zmierzającą do uniknięcia odpowiedzialności za wady nieruchomości.
Dlatego bardzo ważne jest, aby kupujący nieruchomości znali zasady realizacji uprawnień z rękojmi dewelopera. Nade wszystko, przy wykonywaniu tychże uprawnień warto poszukiwać pomocy u dobrego adwokata, który we właściwy sposób przeprowadzi postępowanie reklamacyjne przed deweloperem.
Jeżeli masz problem z deweloperem – skontaktuj się z moją Kancelarią Prawa Budowlanego z Warszawy i umów się na konsultacje. Wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuacje i razem znajdziemy najlepsze dla Ciebie rozwiązanie.
Materiał przygotowany został według stanu prawnego obowiązującego w dacie jego publikacji (21.01.2022).
0 komentarzy