Kiedy trzeba stosować PZP przy robotach budowlanych? Temat tego artykułu może wydawać się błahy, ale wbrew pozorom dotyczy zagadnień, z których możesz nie zdawać sobie sprawy. Niewykluczone, że nieraz zadawałeś sobie pytanie: „Czy w tym przypadku znowu muszę stosować Prawo zamówień publicznych i przechodzić przez całą tę biurokrację?”. Często spotykam się z pytaniami wykonawców, którzy nie mają pewności, kiedy muszą stosować Prawo zamówień publicznych przy robotach budowlanych. I szczerze mówiąc, trudno im się dziwić.
Definicja robót budowlanych a Pzp
Przepisy są zawiłe, a wokół ich stosowania narosło wiele mitów. W tym artykule, bez prawniczego żargonu, pokażę ci, kiedy musisz stosować ustawę Pzp, a kiedy nie. Wszystko na konkretnych, praktycznych przykładach. Na początek warto odpowiedzieć na pytanie, czym właściwie są roboty budowlane w zamówieniach publicznych. Być może zastanawiasz się, po co w ogóle do tego wracać. Przecież to oczywiste — prawda? Okazuje się, że nie. Na rynku prywatnym pojęcie „robót budowlanych” nie zostało zdefiniowane. Zdefiniowano natomiast umowę o roboty budowlane. Kodeks cywilny określa ją następująco:
- Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Ten „obiekt” stanowi rezultat prac wykonanych przez wykonawcę, do których zobowiązał się on w umowie, czyli robót budowlanych. Nie zawsze chodzi o wybudowanie nowego obiektu albo jego części. Roboty mogą polegać także na przebudowie, rozbudowie lub nadbudowie istniejącego obiektu. Co istotne, muszą one zostać wykonane na podstawie dokumentacji projektowej. Być może zastanawiasz się, czym roboty budowlane różnią się od umowy o dzieło. Zasadniczo przyjmuje się, że w przypadku robót budowlanych przedmiot świadczenia obejmuje przedsięwzięcie o wyższym stopniu skomplikowania. Wymaga ono wcześniejszego opracowania projektu oraz zinstytucjonalizowanego nadzoru nad realizacją.
Czym są roboty budowlane w rozumieniu Prawa zamówień publicznych?
Mogłoby się wydawać, że sprawa jest zero jedynkowa i że podobnie wygląda to na rynku zamówień publicznych. Nic bardziej mylnego. Ustawodawca krajowy — w ślad za ustawodawcą unijnym — przyjął odmienne rozwiązanie i wprowadził do ustawy własną (dość oryginalną) definicję, odnoszącą się wprost do robót budowlanych. Oto ona:
- roboty budowlane – należy przez to rozumieć wykonanie albo zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, określonych w załączniku II do dyrektywy 2014/24/UE, w załączniku I do dyrektywy 2014/25/UE oraz objętych działem 45 załącznika I do rozporządzenia (WE) nr 2195/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 5 listopada 2002 r. w sprawie Wspólnego Słownika Zamówień (CPV) (Dz. Urz. WE L 340 z 16.12.2002, str. 1, z późn. zm.), zwanego dalej „Wspólnym Słownikiem Zamówień”, lub obiektu budowlanego, a także realizację obiektu budowlanego za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego.
Już na pierwszy rzut oka widać, że różnice są istotne. Klasyczne ujęcie robót budowlanych, o którym była mowa wcześniej w kontekście rynku prywatnego, co do zasady mieści się w tej definicji. To jednak nie wszystko. Obejmuje ona także sytuacje, w których zamawiający (inwestor) nie przekazuje wykonawcy dokumentacji projektowej (przypominam: wg kodeksu cywilnego, to inwestor powinien Ci ją dać). Chodzi o inwestycje realizowane w tzw. formule „zaprojektuj i wybuduj”, gdzie ciężar sporządzenia dokumentacji oraz wykonania robót zgodnie z nią spoczywa w całości na wykonawcy.
Jakie prace mieszczą się w pojęciu robót budowlanych?
Na tym różnice się nie kończą. Zapewne zwróciłeś uwagę, że przepis wprost wskazuje, jakie prace mieszczą się w definicji robót budowlanych. Są to wyłącznie te prace, które zostały szczegółowo wymienione w załącznikach do dyrektyw unijnych. Żadne inne. I tu pojawia się ciekawy moment. Oprócz typowych robót, takich jak wznoszenie obiektów czy wykonywanie robót wykończeniowych, ustawodawca stwierdził w tych załącznikach, że pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć np.:
- wynajem sprzętu budowlanego i burzącego wraz z obsługą operatorską,
- tynkowanie,
- malowanie wnętrz,
- instalacje okien.
Mowa więc o pracach, które na pierwszy rzut oka w ogóle nie kojarzą się ani ze skomplikowanymi robotami, ani ze skalą uzasadniającą nazwanie ich „robotami budowlanymi”. Podobnie wynajem sprzętu budowlanego wraz z obsługą rzadko bywa (delikatnie rzecz ujmując) intuicyjnie postrzegany jako robota budowlana. W realiach zamówień publicznych jest to jednak możliwe.
Kiedy trzeba stosować ustawę Pzp przy robotach budowlanych?
Mówiąc najprościej, PZP stosujemy wtedy, gdy robotę budowlaną zleca podmiot publiczny (tzw. zamawiający publiczny) i wartość tej roboty przekracza określony próg. Obecnie (od stycznia 2026 r.) tym progiem jest 170 000 zł netto. Netto, nie brutto. Czyli dla inwestycji finansowanej ze środków publicznych wartej np. 200 tys. zł brutto (~162,6 tys. zł netto), formalnie wciąż jesteśmy poniżej progu i Pzp nie będzie wymagane. Natomiast jeśli wartość Twojego kontraktu budowlanego ma przekroczyć 170 tys. zł netto i zamawiającym jest jednostka publiczna, przygotuj się na postępowanie przetargowe.
Przykład zamówienia publicznego na roboty budowlane
Przykład: Gmina planuje wyremontować budynek za 300 tys. zł. Ponieważ gmina jest podmiotem publicznym i wartość zamówienia przekracza próg 170 tys. zł, musi formalnie przeprowadzić całe postępowanie zgodnie z przepisami Pzp. Z kolei remont świetlicy wiejskiej za 80 tys. zł – choć zleca go ta sama gmina – może zostać wykonany bez przetargu, bo kwota jest niższa niż próg.
Wartość zamówienia a obowiązek stosowania PZP
W praktyce próg 170 tys. zł oddziela nam dwa światy. Powyżej progu – pełen formalizm, ogłoszenia, SWZ-y (Specyfikacje Warunków Zamówienia) i cała „papierologia” przetargowa. Poniżej progu – większa swoboda zamawiającego w wyborze trybu i mniejsze formalności. Istnieją jeszcze tzw. progi unijne (dużo wyższe, liczone w milionach złotych), po przekroczeniu których wymagane są procedury jeszcze bardziej sformalizowane i trwające więcej czasu.
Kto jest zamawiającym publicznym?
Zamawiający publiczny to po prostu podmiot, który musi stosować PZP. W ustawie jest cała definicja, ale po ludzku mówiąc chodzi o jednostki sektora finansów publicznych i podmioty z nimi powiązane. Najprościej: wszelkie organy władzy publicznej, urzędy, samorządy i instytucje utrzymywane z publicznych pieniędzy. To będą np. urzędy gmin, miasta, starostwa, ale też szkoły publiczne, przedszkola, szpitale, sądy, publiczne uczelnie itp. – cała budżetówka. Każda taka jednostka, jeśli zleca roboty budowlane powyżej progu, musi ogłosić przetarg.
Jednostki sektora finansów publicznych a prawo zamówień publicznych
Ale uwaga – to nie koniec listy. Są też podmioty, które na pierwszy rzut oka nie wyglądają na „publiczne”, a jednak prawo traktuje je jak zamawiających publicznych. Mam tu na myśli jednostki kontrolowane przez państwo lub jednostki samorządu terytorialnego. Najczęściej są to spółki prawa handlowego (np. sp. z o.o. czy S.A.), w których udziały ma gmina, miasto czy Skarb Państwa, i które zostały powołane w celu zaspokajania potrzeb o charakterze powszechnym, nie dla czystego zysku.
Przykład: Miejski Zarząd Dróg sp. z o.o. – nazwa sugeruje zwykłą spółkę, prawda? Ale jeśli 100% udziałów ma miasto i spółka zajmuje się zarządzaniem infrastrukturą drogową, to taka spółka musi stosować Pzp, w tym przy realizacji robót budowlanych. Gdy MZD chce wybudować nowy odcinek drogi za 1 mln zł, nie ma znaczenia, że formalnie to spółka z o.o. – i tak musi ogłosić przetarg. Podobnie bywa z różnymi fundacjami założonymi przez władze publiczne. Np. fundacja powołana przez miasto do promocji kultury – jeśli realizuje projekt budowlany za publiczne pieniądze, to też traktujemy ją jak zamawiającego (o ile spełnia kryteria).
Kiedy Prawo zamówień publicznych nie obowiązuje?
Odwróćmy sytuację: kiedy możesz odetchnąć z ulgą i działać bez formalnego przetargu? Są dwa główne przypadki: gdy inwestor (zamawiający) nie należy do żadnej kategorii podmiotów zobowiązanych do stosowania Pzp. Drugi – gdy wartość zamówienia jest na tyle mała, że mieści się poniżej ustawowego progu.
Pierwszy przypadek jest prosty: inwestor prywatny = brak obowiązku PZP. Jeśli klientem jest prywatny inwestor – osoba fizyczna, deweloper, spółka prywatna budująca np. centrum handlowe za własne środki – nie ma zastosowania prawo zamówień publicznych. Taki inwestor może wybrać wykonawcę, jak chce. Dla Ciebie to znaczy, że masz szansę wygrać zlecenie nie w przetargu, a np. poprzez negocjacje.
Drugi scenariusz: inwestor niby publiczny, ale zamówienie małe – poniżej progu. Jak już wspomniałem, od 2026 roku próg ustawowy to 170 tys. zł netto. Poniżej tej kwoty zamawiający publiczny nie ma obowiązku stosować procedur przewidzianych w Pzp. Uwaga – to nie znaczy, że taki zamawiający może robić cokolwiek. Wiele instytucji ma wewnętrzne regulaminy zamówień, a poza tym zawsze wiąże ich tzw. dyscyplina finansów publicznych.
Prawo zamówień publicznych przy robotach budowlanych – podsumowanie
Mam nadzieję, że udało mi się pokazać Ci, kiedy i dlaczego stosujemy PZP przy robotach budowlanych, a kiedy nie, oraz co z tego wynika dla Ciebie jako wykonawcy. To duża dawka informacji, ale ująłem to tak, jak sam chciałbym usłyszeć – konkretnie, życiowo i na przykładach. Prawo zamówień publicznych nie musi być Twoim wrogiem. Jasne, nakłada obowiązki i ograniczenia, ale jednocześnie daje dostęp do wielu ciekawych projektów.
FAQ – kiedy trzeba stosować PZP?
Czy każda gmina musi stosować Prawo zamówień publicznych przy robotach budowlanych?
Tak, jeżeli wartość zamówienia przekracza ustawowy próg. W takim przypadku gmina ma obowiązek przeprowadzić postępowanie zgodnie z ustawą PZP.
Czy deweloper musi stosować Prawo zamówień publicznych?
Nie. Prywatny deweloper nie jest zamawiającym publicznym. Dlatego co do zasady nie stosuje przepisów ustawy PZP.
Od jakiej kwoty stosuje się Prawo zamówień publicznych przy robotach budowlanych?
Od 2026 roku podstawowy próg wynosi 170 000 zł netto.
Czy spółka komunalna musi organizować przetarg?
Bardzo często tak. Znaczenie ma jednak struktura własnościowa i charakter działalności konkretnej spółki.
Autorem artykułu jest radca prawny Paweł Kostuś, członek zespołu Kancelarii Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki. Mecenas Paweł Kostuś jest prawnikiem specjalizującym się w prawie zamówień publicznych. Paweł udziela pomocy przede wszystkim wykonawcom robót budowlanych i inwestorom. Na co dzień działa w miejscowościach, w których Kancelaria ma swoje biura: Warszawa, Wrocław, Katowice, Łódź.
0 komentarzy