Koronawirus a wynajem lokalu użytkowego

Koronawirus a wynajem lokalu użytkowego.

W Polsce od dnia 20 marca 2020 r. obowiązuje stan epidemii i nie wiadomo jak długo stan ten będzie się utrzymywać. W trudnej sytuacji znaleźli się zarówno wynajmujący, jak i najemcy. Obie strony są w równym stopniu narażone na ponoszenie finansowych strat na przestrzeni wielu miesięcy, oby nie lat. Spotkałem się z szeregiem pytań prawnych od najemców i wynajmujących, dotyczących sposobu wykonywania zawartych umów najmu. W tej niepewnej sytuacji tylko jedno jest pewne – z uwagi na chorobę koronawirusa w relacjach wynajmujący-najemca będzie iskrzyć. Sytuacja, w której się znaleźliśmy, będzie zarzewiem wielu konfliktów i przynajmniej część z nich zostanie rozstrzygnięta przez sąd.

Czy z uwagi na stan epidemii najemca może płacić czynsz w obniżonej wysokości?

Czy najemca może liczyć na uniknięcie zapłaty czynszu w trakcie przestoju gospodarczego spowodowanego stanem epidemii? Odpowiadając na te pytania ponad wszystko należy mieć na uwadze to, że sytuacja każdego najemcy tudzież każdego wynajmującego jest indywidualna. Nie sposób generalizować. Po pierwsze wynika to z różnorodności postanowień implementowanych do zawartych umów najmu. Po drugie bardzo ważne jest to, czy obostrzenia wprowadzone w związku ze stanem epidemii wpływają na możliwość prowadzenia działalności gospodarczej o profilu działalności wykonywanej przez najemcę. Po trzecie istotna jest skala wpływu stanu epidemii na przychód generowany przez najemcę w związku z działalnością prowadzoną w lokalu, będącym przedmiotem najmu. Naturalnie trzeci czynnik ma znaczenie wyłącznie przy założeniu, że ograniczenia spowodowane koronawirusem nie uniemożliwiają najemcy prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu.

Negocjacje lekiem na koronawirusa.

Chodzi tutaj oczywiście o remedium dla polskiej gospodarki, której przestrzeń wypełniają przede wszystkim mikro i mali przedsiębiorcy. Przedstawione wyżej trzy czynniki to w istocie argumenty, które będą wykorzystywane przez obie strony. Ich wyraźne i naprzemienne artykułowanie często przypominać będzie zawody w przeciąganiu liny. Z założenia dyscyplina przeznaczona dla prężących muskuły zawodników, tym razem wyglądać będzie zgoła odmiennie. Mianowicie po jednej i po drugiej stronie występować będą przedsiębiorcy, którzy nie będą zmierzali do wygranej, lecz będą robić wszystko by najzwyklej w świecie przetrwać stan epidemii. Myśl o licznych sporach sądowych i nowym mini-portfelu klientów powoduje, że prawnicy procesowi już chcieliby poprawić krawaty, wyczyścić buty i podciągnąć gentlemańskie skarpety. Póki co, litigatorom pozostaje zaglądanie z utęsknieniem do szafy na zawieszoną tamże ponad miesiąc temu togę.

Znajdą się i tacy, co będą kombinować, manipulować i wykorzystywać stan epidemii, jako kartę przetargową do radykalnego obniżenia czynszu, mimo że profil ich działalności nie został nadszarpnięty przez nakazy i zakazy wprowadzone wraz ze stanu epidemii. Częstokroć jest tak, że wspomniana kategoria najemców już w momencie ogłoszenia stanu epidemii pozostawała w zwłoce z zapłatą czynszu za poprzednie miesiące. Tacy najemcy zwykli przyjmować, jak własne, credo zawarte w tekście jednej z polskich hiphopowych piosenek „… bo i tak damy radę”. Nie sposób mi wyzbyć się wrażenia, że rzeczonych najemców niezwłocznie należy windykować i kierować do piekła przy ul. Czerniakowskiej 100A w Warszawie (czyt. wydziały gospodarcze Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie).

Przepis art. 357¹ k.c. vs 475 k.c.

Artykuł 357¹ kodeksu cywilnego to obecnie prawdopodobnie najpopularniejszy przepis w wachlarzu aktów prawnych obowiązujących w naszym pięknym i miodem płynącym kraju. Przepis ten umożliwia powołanie się na nadzwyczajną zmianę stosunków, uzasadniającą obniżenie czynszu najmu lub redukcję innych zobowiązań wynikających z umowy najmu. Najemcy mogą także próbować powołać się na wygaśnięcie umowy najmu na podstawie art. 475 kodeksu cywilnego. W skrócie przepis ten przyjmuje, że niemożliwość świadczenia prowadzi do wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego. Jeżeli zatem zakazy wprowadzone w związku ze stanem epidemii uniemożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej (np. gastronomii stacjonarnej, salonu fryzjerskiego, zakładu kosmetycznego, klubu fitness etc.) to najemcy mogą próbować powołać się na wygaśnięcie umowy najmu. W tym przypadku niemożliwość świadczenia polega na braku możliwości oddania najemcy lokalu, w którym ten mógłby prowadzić działalność gospodarczą. Inaczej, nie może zostać osiągnięty cel, dla którego najemca zawarł umowę najmu lokalu użytkowego, tj. prowadzenia w nim działalności gospodarczej w celu osiągnięcia pożytków. Należy pamiętać, że skuteczne zastosowanie regulacji art. 475 kodeksu cywilnego prowadzić będzie do utraty tytułu prawnego do lokalu przez najemcę. Wartością dodaną zastosowania tego przepisu jest 1) możliwość uwolnienia się najemcy od umowy najmu, której warunki są obecnie dla najemcy niekorzystne [np. z uwagi na wysokość czynszu najmu, która została ustalona przed laty, a która obecnie uległa dezaktualizacji] oraz 2) sposobność wynajęcia innego lokalu, za który najemca – po zniesieniu stanu epidemii – będzie płacić zdecydowanie niższy czynsz.

Finał

Wykorzystanie przedstawionych na wstępie argumentów powinno następować zawsze w drodze negocjacji lub, jak kto woli, w ramach popularnych i zawsze „skutecznych” mediacji. Chociaż unikam generalizowania to w tym przypadku pozwolę sobie na ten zabieg. Tak jak wszyscy, przez ostatni miesiąc, powinniśmy nie wychodzić z domu, tak wynajmujący i najemcy powinni wspólnie i solidarnie ponosić ciężar skutków gospodarczych spowodowanych pandemią koronawirusa. W obecnej sytuacji koncyliacyjne rozwiązania sporu bez angażowania sądu należy uznać za najbardziej pożądane. Żadnej ze stron nie jest na rękę czekanie nie mniej niż od dwóch do trzech lat na wydanie prawomocnego wyroku.