Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane to dla prawników bardzo problematyczne zagadnienie. Potocznie przez wypowiedzenie umowy rozumiemy czynność polegającą na przedterminowym zakończeniu współpracy między stronami umowy. Zawierając umowę o roboty budowlane, zarówno inwestor, jak i wykonawca powinni ponad wszystko zadbać o jej profesjonalne przygotowanie. Złożoność tego typu umów wymaga precyzyjnego określenia praw i obowiązków stron. Szczególny nacisk należy położyć na zapisy regulujące zakończenie współpracy inwestora z wykonawcą przed umówionym terminem wykonania robót budowlanych.
Wypowiedzenie czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane?
Ogólnie rzecz ujmując w polskim systemie prawnym do zakończenia współpracy w ramach różnego rodzaju umów może dojść na skutek:
- rozwiązania umowy
- wypowiedzenia umowy
- odstąpienia od umowy
Wszystkie sposoby zakończenia współpracy różnią skutki praktyczne i prawne, które dla inwestorów i wykonawców będą mieć istotne znaczenie. Przedterminowe zakończenie umowy o roboty budowlane jest bardzo ważną czynnością prawną i jest problematyczne dla uczestników procesu budowlanego. Nieprawidłowe zakończenia współpracy w ramach umowy o roboty budowlane może pogorszyć sytuację prawną wykonawcy lub inwestora.
Jakie są skutki wypowiedzenia umowy o roboty budowlane?
Wypowiedzenie umowy podobnie jak jej rozwiązanie za porozumieniem stron odnosi skutek tylko na przyszłość. Oznacza to, że skutek następuje od momentu zapoznania się przez drugą stronę z oświadczeniem o wypowiedzeniu lub wraz z zakończeniem okresu wypowiedzenia. Jednocześnie wypowiedzenie nie unicestwia skutków jakie umowa dotychczas już wywarła. Inwestor i wykonawca będą musieli odpowiednio rozliczyć się za wykonane roboty z uwzględnieniem stawek ustalonych w umowie. Ponad wszystko należy pamiętać, że przepisy określające umowę o roboty budowlane posługują się pojęciem odstąpienia od umowy, a nie wypowiedzenia umowy o roboty budowlane.
Jak wypowiedzieć umowę o roboty budowlane?
Kodeks cywilny stanowi, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela. Idzie tutaj o wypowiedzenie z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych. W razie braku takich terminów zobowiązanie wygasa niezwłocznie po wypowiedzeniu umowy. Jednakże do zobowiązań o charakterze bezterminowym i ciągłym nie zalicza się umowy o roboty budowlane. Oznaczałoby to, że umowy o roboty budowlane nie można wypowiedzieć (używając tejże nomenklatury). Niemniej wśród przedstawicieli nauki można dostrzec także odrębne poglądy. Poglądy te dopuszczają możliwość wypowiedzenia umowy o charakterze terminowym, ale także jednorazowym, polegającym na uzyskaniu konkretnego rezultatu. Na przykład właśnie umowy o roboty budowlane. Podstaw takiego założenia można doszukać się w wynikającej z kodeksu cywilnego zasady swobody kształtowania treści umów.
Ponad wszystko należy zaznaczyć, że stosowanie zapisów o wypowiedzeniu umowy o roboty budowlane może wiązać się z ryzykiem kwestionowania skuteczności takiego zapisu. Przykładowo taka sytuacja może nastąpić w ewentualnym sporze sądowym. Dlaczego? Kodeks cywilny regulujący umowę o roboty budowlane posługuje się pojęciem odstąpienia od umowy, a nie wypowiedzenia umowy o roboty budowlane. Między odstąpieniem a wypowiedzeniem umowy występują zasadnicze różnice, co w kontekście charakteru prawnego umowy o roboty budowlane, jest istotne.
Na czym polega odstąpienie od umowy o roboty budowlane?
Odstąpienie od umowy możemy podzielić na ustawowe i umowne, jednakże my skupimy się tutaj na odstąpieniu umownym. Można wyróżnić trzy główne formy odstąpienia od umowy o roboty budowlane, a mianowicie:
- odstąpienie z zastrzeżeniem terminu
- odstąpienie za zapłatą odstępnego
- odstąpienie z uwagi na zwłokę
W razie wykonania prawa odstąpienia przez którąkolwiek ze stron umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Jednakże za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Pomimo tego, że umowę traktuje się jako niebyłą nie można dopuścić do tego, aby którakolwiek ze stron uznana została za bezpodstawnie wzbogaconą. Występuje to często np. w sytuacji, gdy część prac została prawidłowo i niewadliwie wykonana.
Czy inwestor może wypowiedzieć umowę o roboty budowlane?
Inwestor może skorzystać w wyżej wymienionych sposobów odstąpienia od umowy o roboty budowlane, o ile umowa tak stanowi. Jeżeli idzie o wypowiedzenie umowy o roboty budowlane to trzeba mieć koniecznie na uwadze przedstawione powyżej wątpliwości. Mogę one bowiem rzutować na zasadność zastrzeżenia takiej formy zakończenia współpracy z uwagi na brak regulacji kodeksowych w tym zakresie.
Odstąpienie od kontraktu budowlanego z zastrzeżeniem terminu
W umowie o roboty budowlane można wskazać, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
UWAGA: Postanowienie umowne, przyznające stronie uprawnienie do odstąpienia od umowy musi określać termin, w trakcie którego uprawnienie takie można wykonać. Brak zastrzeżenia terminu, w jakim można wykonać prawo odstąpienia, skutkuje nieważnością tego zapisu o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane.
Zapłata „odstępnego” w związku z odstąpieniem od umowy o roboty budowlane
Drugą formą odstąpienia od umowy jest tzw. „odstępne” opisane w art. 396 kodeksu cywilnego. Jeżeli w umowie zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.
Odstępne przyznaje jednej lub obu stronom umowy uprawnienie do odstąpienia od umowy, które można jednak wykonać tylko łącznie z zapłatą oznaczonej sumy nazywanej odstępnym. Właściwe jest tutaj przyjęcie, że przy stosowaniu takiego zapisu należy wskazywać od razu wszelkie dane konieczne do zapłaty.
Odstąpienie od umowy z uwagi na zwłokę
Trzecią formą odstąpienia od umowy jest umowne prawo odstąpienia wynikające z art. 492 § 1 i 2 kodeksu cywilnego. Jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.
Umowa może zatem przewidywać prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dłużnika. To znaczy, gdy opóźnienie w pracach jest zawinione przez wykonawcę oraz tylko w przypadku niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym w umowie.
Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę
Wykonawca może skorzystać w wyżej wymienionych sposobów odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Z kolei w przypadku skorzystania z wypowiedzenia umowy o roboty budowlane bezwzględnie trzeba mieć na uwadze przedstawione w niniejszym artykule wątpliwości. Zastrzeżenie wypowiedzenia w umowie o roboty budowlane daje drugiej stronie przestrzeń do ewentualnego podniesienia argumentów dyskredytujących skuteczność wypowiedzenia etc.
Podsumowanie prawnika o wypowiedzeniu umowy o roboty budowlane
Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane lub odstąpienie od niej jest zagadnieniem niełatwym. Niniejszy artykuł w żadnym wypadku nie stanowi porady prawnej. Jest to jedynie zarys zagadnienia, które budzi w wielu sytuacja wątpliwości prawne. Dlatego każdy inwestor i wykonawca powinni skorzystać z pomocy prawnej adwokata przy sporządzeniu umowy o roboty budowlane. Warto również skonsultować z prawnikiem samą czynność odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Ważne jest odpowiednie zredagowanie takiego oświadczenia, a także zachowanie odpowiedniej formy.
Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego. Pomocy prawnej udzielamy na terenie całego kraju. Biura naszej kancelarii adwokackiej mieszczą się w:
- Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 85/10, 00-683 Warszawa
- Łodzi przy ul. Piotrkowskiej 146/9, 90-063 Łódź
Więcej na temat odstąpienia i wypowiedzenia umowy o roboty budowlane można dowiedzieć w artykule przygotowanym przez naszych adwokatów Marka Chudzickiego i Bartosza Dudę. Cały artykuł ukazał się w numerze 4/2024 miesięcznika Inżynier Budownictwa.
0 komentarzy