Odbiór lokalu od dewelopera prawnik. Dowiedz się na co zwrócić uwagę.

To musisz wiedzieć przy odbiorze lokalu od dewelopera!

Odbiór lokalu od dewelopera to zagadnienie istotne dla wszystkich osób planujących nabycie mieszkania lub domu od dewelopera. Zagadnieniem tym powinny zainteresować się także osoby, które zawarły z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jeżeli czekasz na odbiór swojego mieszkania to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie! Znajdziesz w nim garść informacji, które pozwolą Ci uniknąć problemów przy jego odbiorze. Zyskasz wiedzę w zakresie odbioru lokalu, dzięki której unikniesz ewentualnych nieprawidłowych praktyk dewelopera. W artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania, jak prawidłowo odebrać mieszkanie od dewelopera. Dowiesz się także, kiedy powinien nastąpić odbiór lokalu od dewelopera. Dodatkowo uzyskasz informacje, co powinno zwrócić Twoją szczególną uwagę przy odbiorze lokalu od dewelopera. Dzięki niniejszemu artykułowi będziesz również wiedzieć, jakie zapisy powinien zawierać protokół odbioru.

Zastosowanie procedury odbiorowej według nowej ustawy deweloperskiej

W artykule znajdziesz informacje dotyczące procedury odbioru z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej. Artykuł ten odnosi się do umów deweloperskich i umów:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę
• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Poniższy artykuł nie odnosi się do umowy sprzedaży lokalu od dewelopera. Zgodnie z nową ustawą (jeżeli zawarłeś umowę sprzedaży z deweloperem), zastosowanie znajduje wyłącznie art. 41 ust. 1-3, mówiące, że

• odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu;
• jest dokonywany w obecności nabywcy;
• sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Pozostała część procedury odbioru nie dotyczy Ciebie jako kupującego. Natomiast możesz skorzystać z uwag, na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu/domu, a także co powinno się znaleźć w protokole odbioru, aby chronić Twoje interesy.

Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór lokalu od dewelopera polega na sprawdzeniu, czy nabywany dom jednorodzinny lub lokal mieszkalny jest zgodny z ustaleniami z deweloperem. Mowa tutaj o zgodności z umową, projektem budowlanym, przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej. Odbiór lokalu to oględziny lokalu lub domu jednorodzinnego dokonywane w obecności nabywcy, ewentualnie innych osób wskazanych przez strony. Możesz połączyć odbiór lokalu z jego wydaniem, jeśli nie zgłaszasz żadnych wad co do przedmiotu umowy. W praktyce jednak zdarza się to bardzo rzadko aby żadne wady nie zostały stwierdzone. Ten krótki artykuł kierujemy do wszystkich osób, które nie wiedzą, jak wygląda odbiór lokalu od dewelopera.

Jak prawidłowo odebrać mieszkanie od dewelopera?

Zasady i tryb odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego reguluje tzw. nowa ustawa deweloperska. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta definiuje również zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera. To właśnie w tej ustawie w art. 41 znajdziemy odpowiedź na pytania, kto powinien być obecny przy odbiorze lokalu od dewelopera. Przepis ten reguluje również, kiedy powinien odbyć się odbiór lokalu od dewelopera, a także jak powinien przebiegać. Ustawa wyraźnie wskazuje, że odbioru dokonuje się w obecności nabywcy i dewelopera. Zatem deweloper nie może dokonać odbioru jednostronnie bez Ciebie bądź Twojego przedstawiciela.

Co więcej zapisy umowy nie mogą zastrzegać możliwości dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera, gdyż zapis taki byłby nieważny. Jeśli nie możesz być na odbiorze albo ktoś inny zrobi to lepiej to dopuszczalne jest uczestnictwo w odbiorze Twojego przedstawiciela. Taki przedstawiciel powinien legitymować się odpowiednim pełnomocnictwem do dokonania czynności odbioru lokalu od dewelopera. Może on dokonać odbioru przy Twoim uczestnictwie, jak również bez Twojego udziału. Ponad wszystko należy wiedzieć, że w takiej sytuacji deweloper nie może przymusić Cię do osobistego stawienia się do odbioru lokalu.

Kiedy następuje odbiór lokalu od dewelopera?

Czynność odbioru umiejscowiona została przez ustawodawcę w ściśle określonych ramach czasowych. Odbiór lokalu od dewelopera powinien nastąpić nie wcześniej niż po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Ustawodawca wyszedł z założenia, że wcześniejsza aprobata organu nadzoru budowlanego ma minimalizować ryzyko wad nieruchomości, zwłaszcza tych o istotnym charakterze. Dlatego równocześnie przyjmuje się, że wcześniejszy odbiór, nie będzie wywierać skutków prawnych.

Jeżeli odbiór lokalu od dewelopera został przeprowadzony przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu przed upływem terminu do złożenia sprzeciwu przez organ to procedura odbioru lokalu powinna zostać przeprowadzona ponownie. Powinno to nastąpić po uprawomocnieniu się w/w decyzji. Względnie po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu ponownie.

Nieskuteczny odbiór lokalu od dewelopera

Ponadto odbiór poprzedzony ma być zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Pamiętajmy, że z czynnością odbioru uregulowaną w ustawie deweloperskiej wiążą się obowiązki dla obydwu stron umowy. Deweloper ma obowiązek umożliwić ocenę nieruchomości przez jej odbiór a nabywca obowiązek przystąpienia do odbioru. Nieprzystąpienie do odbioru przez nabywcę (przedstawiciela nabywcy) może wiązać się z negatywnymi konsekwencjami. Jako najdalej idący przykład można podać tutaj odstąpienie przez dewelopera od umowy z nabywcą.

Jednakże zanim deweloper nabędzie uprawnienie do odstąpienia od umowy to powinien dwukrotnie wezwać nabywcę do odbioru. Wezwanie powinno nastąpić na piśmie w odstępie co najmniej 60 dni. Wezwanie powinno zawierać wyznaczenie 14 dniowego terminu na podanie przyczyny niestawienia się do odbioru lokalu. Dopiero po wykonaniu powyższych czynności deweloper będzie mógł odstąpić od umowy z nabywcą.

Protokół odbioru lokalu od dewelopera. Co powinien zawierać?

Istotę czynności odbioru stanowi sporządzenie protokołu odbioru lokalu, który ma dwoisty charakter. Z jednej strony stanowi pokwitowanie odbioru lokalu, zaś z drugiej notyfikację wad lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) zgłoszonych podczas jego „oględzin”.  Zgodnie z ustawą w protokole powinny być odnotowane:

• zgłoszenie ewentualnej wady lokalu przez nabywcę
• odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej
• uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera

Dodatkowo w protokole powinno znaleźć się potwierdzenie przystąpienia stron do czynności odbioru oraz podpisy stron. Nabywca powinien również określić, czy wskazana przezeń wada jest wadą istotną.

Protokół stanowi zatem dowód ustaleń czynionych w toku odbioru. Pamiętajmy aby protokół odbioru zawierał miejsce i czas dokonywania czynności a także podpisy nabywcy, dewelopera albo ich przedstawicieli. Ponad wszystko protokół odbioru jest bardzo ważnym dokumentem. W przypadku problemów protokół jest dowodem na stwierdzenie nie tylko nieprawidłowości lokalu. Stwierdza on bowiem także ustalenia między nabywcą a deweloperem oraz ich daty i miejsca. Ponad wszystko protokół potwierdza przystąpienia stron do czynności odbioru. Zastanawiasz się, czy pomimo stwierdzonych wad, należy podpisać protokół odbioru lokalu? Odpowiedź brzmi – tak. Jest to bowiem potwierdzenie faktu, że przystąpiłeś do czynności odbioru lokalu od dewelopera. Przed podpisaniem protokołu odbioru lokalu od dewelopera zapoznaj się z jego treścią.

Wymień wszystkie wady lokalu w protokole odbioru !

Sprawdź, czy protokół odbioru zawiera wszystkie zgłoszone (wykryte) wady. Nie zapomnij określić w protokole odbioru, jaki charakter mają zgłoszone (wykryte) przez Ciebie wady. Mowa tutaj o stwierdzeniu, czy wady są istotne. Jeżeli nie określisz tego w protokole wada uznana zostanie za nieistotną. Do nabywcy bowiem należy kwalifikacja wady. Data podpisania protokołu ma kluczowe znaczenie. Wskazuje ona bowiem początek biegu terminu dla ustosunkowania się dewelopera do zgłoszonych wad czy też usuwania wad uznanych przez dewelopera.

Kiedy można odmówić odbioru lokalu od dewelopera?

Nabywca może odmówić dokonania odbioru mieszkania. Może to nastąpić w przypadku stwierdzenia w protokole, że lokal ma wadę istotną przy jednoczesnej odmowie dewelopera uznania jej w protokole. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru deweloper będzie obowiązany usunąć uznane wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeżeli zdarzy się, że  deweloper – mimo zachowania należytej staranności – nie usunie wad w powyższym terminie, to powinien wskazać dodatkowy termin na usunięcie wady wraz z uzasadnieniem zaistniałego opóźnienia. Nabywca jest uprawniony do wyznaczenia deweloperowi nowego terminu na usunięcie wady. Następuje to, gdy deweloper nie usunie wad w terminie przez siebie wskazanym albo nie wskaże takiego terminu.

Termin na usunięcie wad lokalu od dewelopera

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na usunięcie wady istotnej nabywca będzie mógł odstąpić od umowy zawartej z deweloperem. Na nabywcy ciąży obowiązek ustalenia z deweloperem nowego terminu odbioru lokalu. Ma to miejsce o ile nabywca odmówi odbioru lokalu od dewelopera z uwagi na istnienie wady istotnej. Termin ten ma umożliwić deweloperowi usunięcie wady istotnej przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera

Czym jest wada istotna istotna lokalu lub domu jednorodzinnego? Przepisy prawa nie definiują wady istotnej. Jednakże orzecznictwo sądów i doktryna przybliżają, jak aktualnie jest rozumiana istotna wada robót budowlanych. Wada istotna to wada, która czyni obiekt niezdatnym do użytku zgodnego z przeznaczeniem lub sprzeciwiająca się w sposób wyraźny umowie. Jest to też wada, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza jego normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy. Wadą istotną jest także wada, która odbiera cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając wartość.

Jakie elementy mieszkania/domu powinny zwrócić Twoją szczególną uwagę przy odbiorze lokalu?

• montaż drzwi i okien
• metraż mieszkania (czy jest zgodny z umową)
• jakość wykończenia ścian/wilgotność ścian
• elewacja
• Izolacja
• płytki balkonowe/tarasowe

Następstwem dokonania odbioru może więc być zatwierdzenie przez nabywcę przedmiotu świadczenia dewelopera, co następuje w sytuacji braku wniesienia zastrzeżeń. Z drugiej strony procedura odbiorowa może potwierdzać wadliwość lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kształt procedury odbiorowej (zgłaszania wad), usuwania wad oraz skutki z tym związane uzależniony jest od tego, czy wada jest istotna. W tym zakresie rzeczona procedura różni się w zależności od charakteru wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Co po odbiorze mieszkania od dewelopera?

Oczywiście należy się cieszyć z nowo nabytego lokalu. Co jeśli wady lokalu ujawnią się po zawarciu z deweloperem umowy przeniesienia własności? W nowej ustawie deweloperskiej nie ma odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Miało to miejsce na gruncie poprzedniej ustawy. Nie można zatem stosować przepisów o rękojmi, tak jak przy umowie sprzedaży. Dlatego w odniesieniu do wad lokalu ujawnionych po przeniesieniu własności na nabywcę zastosowanie znajdą przepisy ogólne Kodeksu cywilnego. Mowa tu o artykule 471 k.c. i n. dotyczących odpowiedzialności kontraktowej z tytułu nienależytego wykonania umowy. Tak samo będzie w sytuacji, w której deweloper odmawia uznania wad zgłoszonych do protokołu. Brak porozumienia spowoduje, że spór zostanie przeniesiony na drogę postępowania sądowego.

adwokat Magdalena Palma-Kaczmarek

Skorzystaj z pomocy prawnika w związku z odbiorem lokalu od dewelopera!

Zapoznaj się z propozycją współpracy z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego

Skontaktuj się z naszą Kancelarią jeśli chcesz dochodzić odszkodowania od dewelopera!