Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu

Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu to powszechny problem nabywców nieruchomości. W niniejszym artykule skupiamy się na problemie zawilgocenia budynku i istniejącymi w związku z tym uprawnieniami nabywców nieruchomości. Dowiedz się, jakie prawa przysługują nabywcy i co robić w przypadku wystąpienia wilgoci w domu lub mieszkaniu po nabyciu do niego prawa własności. Nasza Kancelaria Prawa Budowlanego z Warszawy od lat pomaga nabywcom nieruchomości w sprawach przeciwko deweloperom. W naszej wieloletniej praktyce skutecznie przeprowadziliśmy przeciwko deweloperom wiele postępowań dotyczących wadliwie wykonanej hydroizolacji itp. Niewątpliwie deweloperzy mają obowiązek dostarczyć mieszkania wolne od wilgoci, jednakże realia mają się zgoła odmiennie. Co warto wiedzieć na ten temat?

Problem występowania wilgotności w budynku

Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu to powszechny problem, który spędza sen z powiek nowym właścicielom nieruchomości. Problem z wilgocią w nowych budynkach w szczególności występuje w okolicach Warszawy. Jakie są przyczyny wilgoci? Z pewnością przyczyn występowania wilgoci jest wiele, dlatego mogą one być bardzo zróżnicowane. Inne będą bowiem przyczyny powstania wilgoci na ścianach i suficie, co może być wynikiem np. nieszczelnego dachu. Natomiast inne będą przyczyny wilgoci występującej na dolnej części ścian. Wówczas zawilgocenie może być wynikiem nieprawidłowego wykonania przez dewelopera hydroizolacji fundamentów. Z kolei wadliwie wykonana hydroizolacja może przejawiać się w jej nieprzedłużeniu ponad poziom gruntu otaczającego budynek. Przyczyn aktualizujących odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu jest naprawdę wiele.

Jakie mogą wystąpić skutki zawilgocenia domu lub mieszkania?

Problem wilgoci w budynku może wywołać wiele dalej idących skutków, albowiem zawilgocenie może prowadzić do:

• Porażenia budynku pleśnią, na którą podatne są chociażby elementy drewniane budynku
• Rozwój mikroflory i makrofauny np. grzyby, bakterie, drobnoustroje tudzież pierwotniaki
• Uszkodzeń konstrukcyjnych, które osłabiają materiały budowlane i w związku z tym prowadzą do pęknięć, zniszczeń etc., a w najgorszym wypadku spowodować może katastrofę budowlaną
• Poważnego zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców w związku z pojawieniem się mikrofauny i mikroflory
• Dalszego zawilgocenia innych elementów składowych domu lub mieszkania – w przypadku dachu np. izolacji cieplnej albo drewnianych elementów konstrukcji dachu, a nawet sufitu

Powyższe skutki wystąpienia wilgoci obniżają walory użytkowe materiałów budowlanych, co może uniemożliwić ich eksploatację. W rezultacie wiąże się to brakiem możliwości bezpiecznego zamieszkiwania domu zgodnie z jego oczywistym przeznaczeniem. Taka sytuacja jest szczególnie niebezpieczna dla rodzin z małymi dziećmi. Bez wątpienia do zakupu nieruchomości od dewelopera dochodzi przede wszystkim przez młode pary, które mają lub planują mieć małoletnie dziecko. Z jednej strony grzyby i pleśń wpływają negatywnie na zdrowie w tym na skórę, układ oddechowy i nerwowy. Z drugiej zaś mogą one intensyfikować szanse na powstanie choroby nowotworowej. Mimo wszystko, tak niebezpieczne skutki, nie wywierają pożądanego wpływu na działanie deweloperów, którzy często nie poczuwają się do odpowiedzialności. Mówimy tutaj o odpowiedzialności deweloperów za wilgoć w domu i w związku z tym także dalej idącą szkodę powstałą po stronie nabywców nieruchomości.

Czy mokre ściany spowodowane są wadami nieruchomości?

Najczęściej występowanie wilgoci wiąże się z wadą nieruchomości, dlatego deweloper zobowiązany jest usunąć wadę powodującą wilgoć w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Godzi się jednak zauważyć, że w kontekście czasu na usunięcie wady, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. Może bowiem okazać się, że w celu weryfikacji i ustalenia skutecznego sposobu na usunięcie wady, niezbędne będzie przeprowadzenie badań lub innych skomplikowanych czynności. Stąd też nabywca powinien udostępnić deweloperowi nieruchomość w celu zbadania przyczyn zawilgocenia i ustalenia sposobu usunięcia wady. Jednakże brak jest podstaw dla nieuzasadnionego opóźnienia po stronie dewelopera w celu ustalenia rzeczywistej wady powodującej wilgoć w domu.

Z doświadczenia wiemy, że deweloperzy unikają swojej odpowiedzialności za istnienie wady nieruchomości powodującej wilgoć. Zwykle przyczyną powstania wilgoci jest wada nieruchomości, której usunięcie jest kosztowne. W takich sytuacjach deweloperzy często podejmują się usuwania wady tańszym kosztem. Usuwanie wady powodującej wilgoć za pomocą tańszych rozwiązań może być nieskuteczne. Wówczas historia zatacza koło, a jedynymi poszkodowanymi są osoby, które nabyły nieruchomość od dewelopera. Powszechne jest zachowanie deweloperów, którzy z uwagi na terminy przedawnienia roszczeń nabywców, liczą na uniknięcie odpowiedzialności za wady powodujące wilgoć.

Jak postępować w sprawie wilgoci w domu?

Przede wszystkim nabywca nieruchomości powinien powiadomić dewelopera o problemie wilgoci w domu. Z zasady odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu nie budzi wątpliwości. Zwykle wilgoć spowodowana jest ujawnieniem się wad nieruchomości, które powodują wilgoć w domu. Deweloper jest wówczas zobowiązany do zweryfikowania zgłoszenia i ustalenia rzeczywistych przyczyn powstania zawilgocenia. Rekomendujemy, ażeby takiej notyfikacji o pojawieniu się wilgoci, dokonać niezwłocznie i w sposób umożliwiający jej utrwalenie (na piśmie, drogą elektroniczną itd.). W przypadku braku woli dewelopera do skutecznego usunięcia wady – w kontekście ewentualnego postępowania sądowego – konieczne będzie zachowanie i wykorzystanie w przyszłości korespondencji prowadzonej z deweloperem w związku z informowaniem o wilgoci.

Niestety zachowanie dewelopera może odbiegać od oczekiwanego i pożądanego modelu postępowania. Dlatego może się okazać, że w pewnych sytuacjach w interesie nabywcy nieruchomości będzie samodzielne ustalenie przyczyny powstawania wilgoci. Wiąże się to z koniecznością poniesienia kosztów, jednakże czasem warto poczynić ku temu wydatki. W mniej skomplikowanych sytuacjach odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu nie powinna budzić większych wątpliwości. Na nic powinny się tu zdać tłumaczenia i próby przerzucenia odpowiedzialności za postanie wilgoci na wykonawców dewelopera lub inne podmioty.

Jakie uprawnienia ma nabywca w przypadku wystąpienia wilgoci w budynku?

Jeżeli deweloper nie usunął wady powodującej wilgoć to najlepszym rozwiązaniem będzie zwrócenie się po pomoc do kancelarii adwokackiej. Rekomendacja ta pozostaje aktualna także, gdy deweloper podjął się usunięcia wady, lecz problem wilgoci nie został naprawiony. Nie może być tutaj mowy o skutecznym usunięciu wady powodującej wilgotność w domu lub mieszkaniu. Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu, spowodowaną ujawnieniem się wad nieruchomości, regulowana jest przez tzw. rękojmię, która ujęta jest kodeksie cywilnym. W przypadku wady powodującej wilgoć nieruchomości nabywcy mogą skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi. Do tych uprawnień należą:

• zobowiązanie dewelopera do usunięcia wady
• obniżenie ceny zakupu nieruchomości przez jednostronnie złożone oświadczenie
• odstąpienie od nieruchomości z uwagi na istotne wady powodujące wilgoć nieruchomości

Bez wątpienia najistotniejsze jest prawidłowe skorzystanie z powyższych uprawnień. W toku ewentualnego postępowania sądowego deweloper będzie bowiem podnosić szereg argumentów poddających w wątpliwość nie tylko swoją odpowiedzialność, lecz także sposób w jaki nabywca realizował swoje prawa. Warto tutaj odnotować, ażeby poszukując adwokata lub radcy prawnego, kierować się specjalizacją danej kancelarii. Warunkiem koniecznym powinna być tutaj szeroka wiedza w prowadzeniu spraw dotyczących usuwania wad nieruchomości powodujących zawilgocenie. Zwykle usuwanie samej wady powodującej wilgoć w domu lub mieszkaniu jest bardzo kosztowne.

Zadbaj o to, aby sprawą zajął się dobry adwokat o odpowiedniej specjalizacji. Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu oznacza często konieczność prowadzenia postępowania sądowego. Niemniej realizacja przed sądem poszczególnych uprawnień wiąże się z potrzebą uzyskania od specjalistów dalszych informacji, które wymagają specyficznej wiedzy. Skorzystaj z pomocy rzeczoznawców budowlanych posiadających wiedzę i doświadczenie, co pozwoli ustalić:

• wadę nieruchomości powodującą wilgoć w domu, np. wadliwie wykonana przez dewelopera hydroizolacja przeciwwodna
• sposób usunięcia wady nieruchomości, która prowadzi do powstania zawilgoceń
• zakres prac naprawczych niezbędnych do usunięcia wady powodującej wilgoć w domu lub mieszkaniu
• kosztorys przedstawiających koszt wykonania prac naprawczych odpowiednio do przyjętego przez rzeczoznawcę sposobu usunięcia wady powodującej wilgoć

Jakie dokumenty zebrać, aby wykazać odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu?

Niewątpliwie w sprawach występującej w domach wilgotności koniecznie zbadaj przyczyny powstania śladów zawilgoceń, mokrych ścian itp. Wiąże się to często ze sprawdzeniem, czy prawidłowo wykonane zostały poszczególne elementy budynku. Problem wilgoci może wynikać z wykonania robót budowlanych w sposób niezgodny z założeniami projektu. Przyczyną wilgoci mogą być również wady samego projektu budowlanego, który nie zabezpiecza wystarczająco budynku. Jako przykład możemy podać niewystarczające zabezpieczenie domu przed wysokim poziomem wód gruntowych. Wysoki poziom wód gruntowych generuje bowiem potrzebę np. zastosowania ciężkiej izolacji przeciwwodnej. Bez wątpienia projektant przy sporządzaniu projektu powinien wziąć pod uwagę grunt i wysokość poziomu wody. Zabezpiecz się przez zebranie dokumentacji, którą będzie można wykorzystać w ewentualnym postępowaniu sądowym przeciwko deweloperowi. W przypadku problemu wilgoci w domu wiele spraw trafia do sądu, albowiem deweloperzy unikają odpowiedzialności za wady nieruchomości powodujące wilgoć w domu. Jako przykłady wartej do zebrania dokumentacji możemy wskazać:

• obszerną dokumentację zdjęciową przedstawiającą wilgoć w budynku w różnym czasie, tj. sprzed usuwania wady, jak również po bezskutecznym jej usuwaniu przez dewelopera
• protokół z wizji lokalnej zawilgoconego budynku, w którym wzięły udział osoby trzecie
• wszelkie opinie, ekspertyzy i inne opracowania sporządzone przez osoby posiadające do tego odpowiednią wiedzę i uprawnienia

Na co zwrócić uwagę przy usuwaniu wilgoci w domu od dewelopera?

Przy określeniu sposobu naprawy wady powodującej wilgoć nieoceniona jest ekspertyza techniczna. Jak już wyżej wskazaliśmy – ważne jest, ażeby ekspertyza została sporządzona przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Mówimy tutaj o rzeczoznawcach budowlanych i uprawnionych inżynierach budownictwa. Taka ekspertyza może zawierać szereg cennych informacji, które będą do wykorzystania przeciwko deweloperowi na etapie „reklamacyjnym”. Opinia musi zawierać istotne informacje, dlatego powinna zawierać między innymi:

• informacje o obiekcie i analizę projektu
• utrwalenie przeprowadzonych badań (odkrywki, testy i inne)
• wskazanie skutecznego sposobu usunięcie wady powodującej wilgoć
• dokumentację zdjęciową
• koszt usunięcia wady (kosztorys prac naprawczych)

W sporach przeciwko deweloperom w sprawie mokrych ścian etc. niezwykle ważne jest ustalenie sposobu na skuteczne usunięcie wady. Wynika to z faktu, że niezwykle często deweloperzy podejmują się próby usunięcia wad najtańszym kosztem. Taki sposób z kolei okazuje się nieskuteczny przez co wilgoć powraca. Wreszcie, rzeczoną ekspertyzę można wykorzystać w postępowaniu sądowym, o ile strony nie porozumieją się na etapie „reklamacyjnym”. Nie wyklucza to jednak potrzeby, a nawet konieczności przeprowadzenia w toku postępowania dowodu z opinii biegłego sądowego. W tym przypadku do każdej ze spraw należy podchodzić indywidualnie, dlatego z pewnością pomóc może dobry adwokat o odpowiedniej specjalizacji.

W rezultacie ustalenie kosztu usunięcia wady jest istotne w przypadku skierowania do sądu sprawy przeciwko deweloperowi. Mówimy tutaj zwłaszcza o sprawie o zapłatę w związku z obniżeniem ceny sprzedaży nieruchomości. Przede wszystkim taki kosztorys pozwoli na ustalenie wysokości roszczenia o zapłatę przeciwko deweloperowi, o ile wcześniej wada nie zostanie usunięta przez samego właściciela nieruchomości. Na zakończenie podkreślamy, że nieocenione jest skonsultowanie sprawy z prawnikiem. Samodzielne podejmowanie kroków może okazać się bardzo ryzykowane, a w konsekwencji i bardzo niekorzystne w walce z deweloperem.

adwokat Marek Chudzicki

Obraz Paul Brennan z Pixabay