Wyobraź sobie taki scenariusz: wygrywasz przetarg. Na początku jest radość. Następnie przychodzi etap realizacji i nagle okazuje się, że “gdzieś” w dokumentacji schowały się roboty, których nie można pominąć. Wówczas pada to zdanie, które wykonawcy słyszą najczęściej: “Przecież macie ryczałt!”. Brzmi znajomo? W zamówieniach publicznych wynagrodzenie ryczałtowe z pozoru jest proste. Dla zamawiającego jest to idealne narzędzie do uporania się z wszelkimi nieprzewidzianymi sytuacjami na placu budowy, bez angażowania dodatkowych środków. Jedna inwestycja, jedno wynagrodzenie, brak dodatkowych kosztów.

Autorem artykułu jest radca prawny Paweł Kostuś, członek zespołu Kancelarii Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki. Mecenas Paweł Kostuś jest prawnikiem specjalizującym się w prawie zamówień publicznych. Paweł udziela pomocy przede wszystkim wykonawcom robót budowlanych i inwestorom. Na co dzień działa w miejscowościach, w których Kancelaria ma swoje biura: Warszawa, Wrocław, Katowice, Łódź.

Na papierze wszystko wygląda jak stała, niezmienna kwota. W praktyce jednak większość problemów zaczyna się dużo wcześniej, bo już na etapie przetargu, gdy zamawiający bada ofertę wykonawcy. To właśnie na tym etapie zamawiający albo zaakceptuje ofertę, albo rozpocznie jej szczegółową weryfikację — wówczas wykonawca będzie zobowiązany wykazać, że zaoferowana cena ma uzasadnienie. Pozostali wykonawcy z pewnością będą zainteresowani, jaka została udzielona odpowiedź i jak ją uzasadniono. I tutaj pojawia się pierwszy problem, albowiem zamawiający różnie rozumieją pojęcie “ryczałtu”. Pomimo tego, że w tym temacie powiedziano już wiele, a sądy tłumaczyły to niejednokrotnie, to i tak pojęcie to budzi wiele wątpliwości.

W tym artykule dowiesz się, jak należy rozumieć pojęcie wynagrodzenia ryczałtowego w zamówieniach publicznych oraz co tak naprawdę bada zamawiający (a przynajmniej powinien badać). Następnie dowiesz się, jak nie wpaść w pułapkę przedmiaru oraz jakie błędy w kalkulacji najczęściej popełniają wykonawcy. Mowa o błędach, które powodują odrzucenie ofert wykonawców.

Co to jest wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych?

Na dobry początek zacznijmy od tego, czym tak naprawdę jest ryczałt. Przepisy definiują to pojęcie następująco:

• “Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac”.

Ryczałt polega zatem na tym, że strony ustalają stałą kwotę za wykonanie zamówienia. Jest to kwota „absolutna”, co do której strony umawiają się, że nie ulegnie ona zmianie. W związku z tym, że w zamówieniach publicznych, to zamawiający narzuca model wynagrodzenia, wykonawca może go co najwyżej zaakceptować lub nie – co do zasady nie ma negocjowania. Reguła jest taka, że wykonawca nie zażąda więcej, a zamawiający nie będzie wynagrodzenia zmniejszał. Jedna sumaryczna kwota za wykonanie całości robót niezależnie od tego, ile faktycznie pracy, materiałów czy kosztów wymagało ukończenie inwestycji. Takie rozwiązanie ma charakter sztywny – raz ustalona kwota obowiązuje niezależnie od okoliczności.

I tutaj pierwsza uwaga dla wykonawców. W momencie przygotowania oferty, jeżeli coś nie zostanie doszacowane lub nie zostanie wycenione, to po podpisaniu umowy nie będzie można, ot tak, żądać zmiany wynagrodzenia. Istnieją jednak pewne wyjątki, lecz z reguły będziesz musiał wykonać więcej pracy niż zakładałeś. Jest to sytuacja szczególnie bolesna, bo dojdziesz do momentu, w którym inwestycja przestaje być dla Ciebie rentowna. Taki rozkład ryzyka wynika z tego, że wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych z definicji obciąża wykonawcę ryzykiem prawidłowej wyceny robót budowlanych.

Z kolei dla zamawiających publicznych jest to forma atrakcyjna, bo daje pewność co do wysokości wydatku na inwestycję. Łatwiej zarządzać budżetem, gdy wiadomo, że należy zapłacić dokładnie tyle, ile wynosi oferta wykonawcy – bez względu na komplikacje podczas prac. Jest to też dla nich wdzięczny argument do wykorzystania, bo zawsze mogą powiedzieć: „mamy ryczałt – nic nie dopłacamy”.

Wynagrodzenie ryczałtowe a znaczenie dokumentacji projektowej

Gdzie w takim razie w tym wszystkim jest dokumentacja projektowa i jak ona ma się do wynagrodzenia ryczałtowego? I przede wszystkim, gdzie w tym wszystkim jest przedmiar? W postępowaniach publicznych zamawiający często dostarczają przedmiar jako część dokumentacji, zwłaszcza gdy wynagrodzenie jest kosztorysowe. Przy wynagrodzeniu ryczałtowym sytuacja wygląda inaczej. Wykonawcy czasem ulegają złudzeniu, że jeśli przedmiar jest dołączony do dokumentacji, to stanowi on rodzaj „gwarancji” zakresu prac (przedmiar = zakres prac z dokumentacji projektowej). Oznacza to, że wystarczy skalkulować ofertę na podstawie przedmiaru, a wszystko będzie dobrze. Niestety nie do końca tak jest, o czym jako Kancelaria wielokrotnie informowaliśmy naszych klientów.

Dokumentacja projektowa – prawnik wyjaśnia na co zwrócić uwagę

• Po pierwsze, przepisy pozwalają zamawiającemu w ogóle nie dawać przedmiaru przy ryczałcie (może, nie musi). Zamawiający wychodzi z założenia, że liczy się globalna cena za całość prac, a nie szczegółowe pozycje. Każdorazowo obowiązkiem wykonawcy i tak jest dokonać oceny zakresu prac w oparciu o projekt budowlany, wykonawczy i STWiORB.
• Po drugie, przedmiar ma charakter pomocniczy. Przedmiar nie chroni w pełni wykonawcy przy ryczałcie. Jeżeli w przedmiarze jest błąd – np. pewne roboty są ujęte w mniejszej ilości niż rzeczywiście potrzeba – to i tak trzeba będzie je wykonać w pełnym wymaganym zakresie bez dodatkowej zapłaty, o ile wynika to z dokumentacji projektowej.
• Po trzecie, jeśli błąd w przedmiarze dotyczy ilości jakiejś roboty, która jest opisana w projekcie, to zazwyczaj uznaje się, że wykonawca powinien to przewidzieć (często w umowach są zapisy, z których wynika, że „przedmiar jest informacyjny, a wynagrodzenie obejmuje wszystkie prace wynikające z dokumentacji projektowej, nawet jeśli w przedmiarze czegoś nie uwzględniono” – taki zapis powinien już dać do myślenia). Wynika z tego konieczność wykonania robót wynikających z projektu budowlanego/wykonawczego, a które nie musiały być ujęte w przedmiarze.

Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych – w odniesieniu do tego zagadnienia chciałbym żeby zapamiętano ważną rzecz. Przedmiar stanowi wyliczenie i zestawienie planowanych prac wykonane na podstawie dokumentacji projektowej. Podstawowym celem przedmiaru nie jest opisanie robót, lecz umożliwienie ich wyceny. W przypadku istnienia jakiekolwiek rozbieżności między projektem budowlanym, wykonawczym a przedmiarem bezwzględne pierwszeństwo należy przyznać projektowi budowlanemu i wykonawczemu.

Błąd w przedmiarze w zamówieniach publicznych

A teraz cenna wskazówka od prawnika budowlanego. Jeśli widzisz błąd lub brak w przedmiarze, który może wpłynąć na koszty – zareaguj przed złożeniem oferty. Można wystąpić o wyjaśnienie do zamawiającego i wskazać rozbieżności między projektem a przedmiarem. Zamawiający powinien wtedy poprawić dokumentację lub przynajmniej wyjaśnić, co należy uwzględnić i z czego wynikają te różnice. To też jest w jego interesie. Uwierz mi na słowo, ostatnie czego chce zamawiający (a w szczególności Ci niewyspecjalizowani), to kłócić się z wykonawcą co do zakresu prac. On chce dowieść inwestycje do końca i uzyskać to, co jest w dokumentacji projektowej.

Należy pamiętać, że przedmiar ma charakter pomocniczy i nie należy opierać się na nim bezkrytycznie. Natomiast należy zawsze czytać projekt i specyfikację, co pozwala uniknąć wątpliwości co do zakresu robót. Przedmiar mógł czegoś nie zawierać albo błędnie oszacować – a ryczałt oznacza, że to wykonawca poniesie tego konsekwencje. Co do zasady, bo oczywiście są wyjątki – ale o tym kiedy indziej. Podejście na zasadzie „jakoś to będzie” w dalszej perspektywie nie jest dobrym rozwiązaniem. Jeżeli działając wyłącznie na przedmiarze wykonawca zaoferuje najniższą cenę i wygra, to na etapie realizacji kontraktu może mieć problem. I znowu pojawi się stres, opóźnienia, kary umowne i inne problemy prawne.

Kosztorys ofertowy w zamówieniach publicznych

Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych a kosztorys ofertowy to zagadnienia pośrednio związane również z innym scenariuszem. Sytuacja, w której zamawiający wymaga od wykonawcy przedłożenia kosztorysu ofertowego. W momencie składania oferty jest to bardzo ważny moment, bowiem nieprzedłożenie takiego kosztorysu może spowodować nawet odrzucenie oferty wykonawcy. Niech nie zmyli Ciebie znaczenie ryczałtu dla przedłożenia takiego kosztorysu. Z całą pewnością kosztorys nie ma każdorazowo znaczenia pomocniczego – to nie jest „coś co trzeba dołączyć”, lecz to element, który decyduje o ofercie wykonawcy.

Każdy wykonawca musi wiedzieć, że przygotowując ofertę musi zapoznać się, nie tylko z dokumentacją projektową, lecz również z innymi dokumentami zamówienia. Mowa tu w szczególności o projekcie umowy o roboty budowlane. Mogłoby się wydawać, że na etapie przetargu nie ma on większego znaczenia, ale wbrew pozorom wywiera on na niego wpływ. Przykładowy scenariusz prosto z naszej Kancelarii Prawa Budowlanego:

1. Mamy przetarg na roboty budowlane,
2. Mamy dokumentację projektową wraz z przedmiarem,
3. Mamy wynagrodzenie ryczałtowe,
4. Wykonawca musi przedłożyć wraz z ofertą kosztorys ofertowy (przygotowany na podstawie całej dokumentacji projektowej),
5. W umowie przewidziano, że w przypadku zaniechania części robót wynagrodzenie będzie podlegało pomniejszeniu o wartość cen jednostkowych wskazanych w kosztorysie ofertowym,
6. Wykonawca składa ofertę wraz kosztorysem, który nie uwzględnia wszystkich robót i ich wycen.

Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych a kosztorys ofertowy – najczęstsze błędy

Na tym etapie widoczny jest już błąd popełniony przez wykonawcę. Ten błąd doprowadził do odrzucenia oferty i utraty kontraktu na roboty budowlane w zamówieniach publicznych. Wykonawca przygotował kosztorys głównie na podstawie przedmiaru robót. To podejście okazało się niewystarczające. Pominął część robót wynikających bezpośrednio z projektu budowlanego. Argumenty o wynagrodzeniu ryczałtowym nie pomogły. Wykonawca twierdził, że oferta obejmuje całość robót. Zamawiający przyjął jednak jednoznaczne stanowisko. Jeżeli zamawiający przewidział możliwość zaniechania robót, musi znać ich ceny jednostkowe. Obniżenie wynagrodzenia wymaga danych z kosztorysu ofertowego. Brak pozycji w kosztorysie uniemożliwia takie rozliczenie. W praktyce oznacza to prosty problem. Zamawiający pyta: gdzie dana robota znajduje się w kosztorysie i jaka jest jej cena? Odpowiedź „ujęta w ofercie” nie spełnia wymogów zamówień publicznych.

W powyższej sprawie ciekawostką było również to, że wykonawca dostrzegł błędy w przedmiarze. Część prac była niespójna, część nieaktualna. Dla zamawiającego (co potwierdziła KIO), to nie miało znaczenia, bo w specyfikacji warunków zamówienia wyraźnie wskazano, że przedmiar ma wyłącznie charakter pomocniczy, a znaczenie miała dokumentacja jako całość. Jakie wnioski wynikają z powyższej sprawy? Że ryczałt nie zwalnia z obowiązku pokazania wyceny, jeśli zamawiający tego wymaga i istnieje dla tego realne uzasadnienie zawarte w dokumentach zamówienia. Niemniej, jest też druga strona medalu.

Kosztowne błędy wykonawców w zamówieniach publicznych to codzienność

Inny przykład podobny do opisanej wyżej sytuacji, lecz w odrobinie innej konfiguracji. Zamawiający nie przewidział w dokumentach sytuacji, w której mógłby wykorzystać załączony do oferty kosztorys. Oznacza to, że nie przewidział np. rozliczenia robót dodatkowych/zaniechanych w oparciu o wartości wskazane w kosztorysie. W tym scenariuszu aktualne są wszystkie wnioski, o których mowa powyżej. W takim przypadku punktem odniesienia nie jest tabela ilości robót budowlanych, lecz dokumentacja projektowa i opis przedmiotu zamówienia jako całość. I w takim przypadku przedmiar robót budowlanych pomaga policzyć cenę, ale nie określa zobowiązania wykonawcy. Może być niepełny, może zawierać uproszczenia i błędy, a mimo to wykonawca ma obowiązek przewidzieć i wycenić wszystkie roboty niezbędne do prawidłowego wykonania inwestycji (dające się odczytać z dokumentacji projektowej). Jeżeli jakaś praca jest konieczna, to jej brak w przedmiarze nie oznacza, że nie można domagać się dodatkowego wynagrodzenia.

Jakie ma znaczenie kosztorys ofertowy przy wynagrodzeniu ryczałtowym?

Podobnie należy patrzeć na kosztorys ofertowy. Przy wynagrodzeniu ryczałtowym nie jest on narzędziem do rozliczania robót ani miernikiem zgodności oferty z dokumentacją w sensie technologicznym. Jego rolą jest pokazanie, że cena została skalkulowana w sposób racjonalny, a nie odtworzenie przedmiaru co do pozycji i struktury. Wykonawcy mogą przyjmować różne metody kalkulacji, różne wydajności, inne rozwiązania organizacyjne i sprzętowe. Mogą też w różny sposób rozkładać koszty pomiędzy pozycjami czy narzutami (ostatecznie zamawiający i tak wybierze ofertę najtańszą, zatem to co się dzieje „wewnątrz” ceny pozostaje bez znaczenia).

Sam fakt, że w kosztorysie coś zostało ujęte inaczej, nie oznacza jeszcze, że oferta jest niezgodna z warunkami zamówienia. Kluczowe jest jedno pytanie: czy wykonawca zaoferował wykonanie całego przedmiotu zamówienia zgodnie z dokumentacją i wymaganiami? Jeżeli odpowiedź brzmi „tak”, to drobne nieścisłości, uproszczenia czy odmienne założenia kosztorysowe nie powinny prowadzić do odrzucenia oferty. Ryczałt oznacza bowiem, że to wykonawca bierze na siebie ryzyko kalkulacji i sposobu realizacji robót, a zamawiający kupuje efekt końcowy za jedną, niezmienną cenę.

Kosztorys ofertowy w wyrokach – orzecznictwo Krajowej Izby Odwoławczej

Nie mogę pozostać gołosłownym, dlatego poniżej przedstawiam wybrane fragmenty wybranego wyroku Krajowej Izby Odwoławczej:

• (…) Zdaniem Izby, bez cienia wątpliwości, wynagrodzenie w niniejszej sprawie ma charakter ryczałtowy(…). Cena określona jest sztywno, a wysokość wynagrodzenia wykonawcy nie zależy od cen jednostkowych wskazanych w kosztorysach.
• To, że kosztorys stanowił podstawę do oceny czy prawidłowo wycenione zostały poszczególne elementy składające się na przedmiot zamówienia, nie przesądza jeszcze o tym, że wynagrodzenie należne wykonawcy robót ma charakter kosztorysowego czy też „mieszanego”, jak starał się przekonywać Odwołujący. (…) Przyjmuje się, że w przypadku wynagrodzenia ryczałtowego wykonawca ma wykonać roboty zgodnie z udostępnioną dokumentacją, w tym dokumentacją projektową. Tym samym opis przedmiotu zamówienia w przypadku wynagrodzenia ryczałtowego obejmuje jedynie projekt budowlany, projekty wykonawcze, specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, na podstawie których wykonawca samodzielnie oblicza cenę realizacji zamówienia, ewentualnie dodatkowo przedmiar robót opracowany przez zamawiającego, wskazujący m.in. podstawy do ustalania cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych niezbędnych do wykonania robót, który ma charakter pomocniczy dla sporządzenia oferty i oszacowania jej ceny. Przedmiar robót jest opracowaniem wtórnym w stosunku do projektu budowlanego, czy STWiORB i pełniącym odmienną rolę niż wspomniane dokumenty.
• Istotą przedmiaru jest przedstawienie zakresu niezbędnych do wykonania prac, co ma pomóc wykonawcom w oszacowaniu pracochłonności, a przede wszystkim kosztów wykonania ujętych w nim robót budowlanych. Z tego względu przedmiar robót, a w konsekwencji także kosztorys sporządzony na jego podstawie mają jedynie pomocnicze znaczenie w ustaleniu treści zobowiązania wykonawcy, bowiem ich głównym celem jest skalkulowanie ceny oferty, nie zaś zobrazowanie jej zakresu. Zatem rolą przedmiaru w niniejszym postępowaniu było jedynie ułatwienie wykonawcom skalkulowania ceny ofertowej.(…)”

Roboty dodatkowe a wynagrodzenie ryczałtowe

Można zadać pytanie: gdzie w tym wszystkim są roboty dodatkowe? Chodzi o roboty, których nie dało się przewidzieć na podstawie dokumentacji projektowej. Przy tym są to roboty konieczne do wykonania umowy o roboty budowlane w zamówieniach publicznych. Jeżeli ryczałt jest niezmienny i nie można żądać jego zmiany, to czy oznacza konieczność samodzielnego ich finansowania? Otóż – nie! Konstrukcja wynagrodzenia ryczałtowego nie wyklucza żądania jego podwyższenia lub wynagrodzenia dodatkowego za prace nieobjęte umową. W takim przypadku niektóre regulacje doznają dość istotnych ograniczeń na gruncie prawa zamówień publicznych. Chodzi o:

• Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. (art. 632 § 1 KC),
• W razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. (art. 649 KC).

Oddajmy tutaj głos sądom, a mianowicie:

• „Rygor z art. 632 nie obejmuje przypadków nierzetelnego postępowania zamawiającego, który wprowadza w błąd przyjmującego zamówienie uniemożliwiając mu prawidłowe oszacowanie zakresu i niezbędnych kosztów robót” (SA w Gdańsku  sygn. akt V ACa 181/14 z 27.08.2014 r.
• „Warunkiem niezmienności wynagrodzenia ryczałtowego jest to, aby wykonawca oszacowując zakres koniecznych czynności, koszty ich wykonania i w konsekwencji wartość robót, dysponował rzetelną informacją na temat zakresu i charakteru robót” (SR Tychy, sygn. akt VI GC 1099/15/3 z 27.06.2017 r.).

Jako wykonawca przyjrzyj się poniższemu schematowi, który obrazuje przedstawioną sytuację:

Jak odróżnić roboty dodatkowe w zamówieniach publicznych?

Ponad wszystko należy pamiętać, że wszystkie roboty, które wynikają z projektu, specyfikacji technicznych, itd. powinny zostać uwzględnione w cenie oferty, albowiem takie roboty budowlane nie są robotami dodatkowymi. Jeśli takich robót nie wyceniono (a wynikały z dokumentacji projektowej), ich wykonanie nie daje podstawy do żądania dodatkowego wynagrodzenia. Roboty dodatkowe zaczynają się dopiero tam, gdzie kończy się zakres umowy. Chodzi o prace, które nie wynikają z dokumentacji przetargowej i których nie dało się racjonalnie przewidzieć na etapie składania oferty. Nie wystarczy, że czegoś nie było w przedmiarze. Nie wystarczy też, że zamawiający „nie doprecyzował” jakiegoś elementu. Jeżeli z dokumentów wynikało, że dana robota będzie potrzebna do prawidłowego wykonania inwestycji, to ryczałt obejmuje także ją. Roboty dodatkowe to takie, które pojawiają się dopiero w trakcie realizacji. Są skutkiem nowych okoliczności, zmian projektowych albo obiektywnych przeszkód, których nie dało się wcześniej przewidzieć.

Jeżeli wykonawca będzie opierać swoją kalkulację wyłącznie na przedmiarze i nie będzie analizować projektu (albo zrobi to niedokładnie), bierze na siebie ryzyko, że pewne prace wykona „za darmo”. Zamawiający nie zapłaci za nie dodatkowo tylko dlatego, że nie były wyszczególnione w tabeli przedmiaru albo że policzono coś niedokładnie. Z drugiej strony, ryczałt nie jest workiem bez dna. Jeżeli w trakcie realizacji pojawiają się roboty, które nie były objęte dokumentacją i które zmieniają pierwotny zakres zamówienia, to ryczałt ich nie obejmuje. I w tym zakresie można rozmawiać o dodatkowym wynagrodzeniu. Tutaj bardzo ważne jest dokonanie właściwego rozróżnienia. Roboty, które wynikają z dokumentacji – obciążają ryczałt. Roboty, które wykraczają poza dokumentację i pojawiają się w wyniku nowych okoliczności, mogą być robotami dodatkowymi.

Cena jako najważniejsze kryterium oceny ofert w zamówieniach publicznych

Ponad wszystko w realiach przetargów głównym kryterium oceny ofert jest cena. Zdarzają się inne kryteria, ale to cena gra pierwsze skrzypce. I to jest fundament pod kolejne problemy wykonawców. Wielu wykonawców, chcąc wygrać przetarg, obniża cenę do granic możliwości. Czasem zakładają bardzo niskie koszty własne. Ograniczają zysk do minimum. To niebezpieczna strategia. Przy ryczałcie nie ma gwarancji żadnych dodatkowych pieniędzy, a poleganie na późniejszym dochodzeniu roszczeń to jak gra w lotto. Może się udać albo i nie. Tak jak było wspomniane wcześniej, ryczałt jest niezmienny. Późniejsze prośby o podwyżkę, bo „zwiększyły się kosztów materiałów” mogą się nie obronić (oczywiście, to też działa w drugą stronę – jeśli ceny spadną, to można na tym zyskać).

Zbyt niska kalkulacja może też skutkować tym, że zamawiający wezwie wykonawcę do wyjaśnień rażąco niskiej ceny. I to jest bardzo niebezpieczny moment, bo wykonawca będzie musiał się tłumaczyć. Będzie musiał pokazać, jak oszacował swoją cenę. Pokazać jak „okroił” swoje wynagrodzenie. Jeżeli przeszarżuje z tym „okrajaniem”, to może przegrać już na etapie przetargu. Mowa tu o sytuacji, gdy nie zdoła sensownie wyjaśnić swojej ceny. Oprócz tego ryzykuje powstaniem poważnych problemów finansowych w trakcie kontraktu. Może się udać przekonać zamawiającego. Jednakże gdy zaczną rosnąć ceny, to może wygarnąć wcześniejsze wyjaśnienia, wskazując, że „przecież świadomie dałeś tak niskie stawki, to o co Ci teraz chodzi?”.

Nieuwzględnienie wszystkich wymagań w zamówieniach publicznych

Jako prawnik specjalizujący się w zamówieniach publicznych wielokrotnie informowałem wykonawców, że powinni czytać wszystkie dokumenty. Dlaczego? W dokumentacji, poza zapisami dotyczącymi rozliczeń robót dodatkowych/zaniechanych, mogą się znaleźć także inne czynniki cenotwórcze. Jako przykłady można tutaj podać:

• dozór placu budowy,
• ubezpieczenie,
• badania,
• inwentaryzacja.

Wykonawcy robót budowlanych w zamówieniach publicznych nie mogą zapominać o wycenianiu powyższych przykładowych elementów. Częstym błędem jest też pominięcie rezerwy na nieprzewidziane drobne prace. W ryczałcie powinno wliczyć się pewien margines na drobiazgi, które mogą wyjść w praniu. Jeśli skalkuluje się „na styk” bez żadnej rezerwy, każdy dodatkowy drobny wydatek będzie obciążał wykonawcę. Ponadto, przetarg nie jest przetargowi równy. Nie można powielać schematów. Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych – tutaj nie można brać ceny z podobnych robót, bez uwzględnienia lokalnych warunków i wymagań. Na przykład: projekt przewiduje prace w czynnym obiekcie – czy uwzględniłeś koszt organizacji robót bez przerywania funkcjonowania obiektu? Albo roboty mają odbywać się zimą – czy doliczyłeś ogrzewanie, zabezpieczenia przed mrozem? Ryczałt wymaga, by przewidzieć jak najwięcej, a jeśli się tego nie zrobi, to trzeba będzie ponieść tego konsekwencje.

Podsumowanie: wynagrodzenie ryczałtowe w prawie zamówień publicznych

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym kluczowe jest świadome kalkulowanie ceny i pełne zrozumienie mechanizmu tego rozliczenia. Ryczałt oznacza stałą kwotę za określony zakres prac – dlatego tak ważne jest, by ten zakres dokładnie pojąć i oszacować. Trzeba pamiętać, że przedmiar robót nie zawsze ochroni wykonawcę. W dokumentacji mogą być błędy, za które de facto odpowie wykonawca, jeśli ich nie wychwyci na etapie oferty. W ryczałcie istnieje obowiązek wykonania całość zamówienia w uzgodnionej cenie, nawet jeśli coś zostało niedoszacowane. Wprawdzie przepisy PZP (np. art. 99 ust. 1) nakładają na zamawiającego obowiązek opisu przedmiotu zamówienia w sposób jednoznaczny i wyczerpujący. Jednak w realiach budowy różnie z tym bywa. Należy unikać typowych błędów: nie kalkuluj na życzenie (zbyt życzeniowo), nie pomijaj żadnych kosztów, nie zapominaj o ryzykach. Oferta to zobowiązanie na lata realizacji kontraktu. Zaproponowanie nierealnej ceny prędzej czy później prowadzi do negatywnych konsekwencji.

Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych – na koniec, warto spojrzeć na wynagrodzenie ryczałtowe również pozytywnie. Dobrze skalkulowany ryczałt może być dla doświadczonego wykonawcy szansą na zysk. Zwłaszcza jeśli potrafi on efektywniej niż konkurenci zrealizować prace i zmieścić się poniżej własnego kosztorysu. Jeśli uda się coś zrobić taniej niż przewidywano, nadwyżka zostaje w kieszeni wykonawcy. Warunek jest jeden: trzeba znać swoje koszty i zakres prac jak własną kieszeń. Dzięki temu ryczałt nie będzie straszną niewiadomą, lecz narzędziem, z którym można sobie poradzić.

Artykuł Wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Umowa z projektantem na wykonanie projektu budowlanego

Umowa zawierana z projektantem dotycząca wykonania projektu budowlanego jest klasyfikowana jako umowa o dzieło, która regulowana przez Kodeks cywilny. Kluczowym elementem tej umowy jest konkretny obowiązek projektanta, który zobowiązuje się do osiągnięcia określonego i indywidualnego rezultatu. Jest to tzw. umowa rezultatu. Dlatego jej wykonanie powinno kończyć się uzyskaniem projektu wolnego od wad. Oznacza to, że projekt musi być nie tylko kompletny, ale także zgodny z przepisami prawa oraz normami technicznymi. Właściwe wykonanie umowy z projektantem następuje dopiero wtedy, gdy projekt nie zawiera żadnych błędów.

Błędy projektowe – wezwanie do usunięcia wad projektu

Jeżeli projekt budowlany zawiera błędy, zamawiający ma prawo korzystać z roszczeń wynikających z rękojmi za wady rzeczy. Jeśli projekt zawiera błędy, to zamawiający może domagać się od projektanta ich usunięcia. W takim przypadku projektant ma obowiązek zlikwidować wadę w rozsądnym czasie, minimalizując niedogodności dla zamawiającego. Jeżeli projektant nie usunie wady, zamawiający może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub obniżyć wynagrodzenie za projekt.

Odstąpienie od umowy z projektantem na wykonane projektu budowlanego

Zamawiający może również odwrócić kolejność swoich działań i od razu złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy w przypadku istotnych wad. Jednak takie oświadczenie nie odniesie skutku, jeżeli projektant niezwłocznie usunie wadę bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego. Kluczowe jest, aby projektant zdawał sobie sprawę, że możliwość odstąpienia od umowy przez zamawiającego dotyczy tylko istotnych wad.

Odszkodowanie od projektanta za błędy projektowe

Jeśli zamawiający skorzysta z przysługujących mu uprawnień z powodu wady w projekcie, ma także prawo do żądania odszkodowania za straty, które poniósł w wyniku zawarcia umowy, nie wiedząc o istnieniu wady. Odszkodowanie w ramach rękojmi obejmuje straty związane z zawarciem umowy o wykonanie projektu, a nie dalsze straty czy utracone korzyści.

Odpowiedzialność projektanta za wady w robotach budowlanych

Jeśli wady w projekcie budowlanym są zgłaszane projektantowi przed rozpoczęciem prac budowlanych, jego obowiązki koncentrują się na poprawie lub uzupełnieniu projektu. Problemy zaczynają się w momencie, gdy błędy ujawnią się po rozpoczęciu robót budowlanych, co może prowadzić do konieczności przeprowadzenia kosztownych napraw, zmian technologii robót budowlanych lub innych rozwiązań, które wymagają znacznych nakładów finansowych. Dla projektantów takie sytuacje stanowią poważne wyzwanie.

Budowa wykonana na podstawie błędnego projektu budowlanego, a odpowiedzialność projektanta za błędy w projekcie

Jednakże, sama obecność błędów w projekcie nie oznacza, że odpowiedzialność za realizację robót budowlanych spoczywa wyłącznie na projektancie. Zrealizowanie inwestycji na podstawie wadliwego projektu może doprowadzić do powstania wadliwego obiektu, ale projektant nie zawsze jest jedynym podmiotem odpowiedzialnym za powstałą szkodę.

Ponad wszystko trzeba wiedzieć, że wykonawca robót budowlanych powinien informować inwestora o wszelkich przeszkodach w realizacji zleconych mu robót. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w dostarczonej dokumentacji, wykonawca powinien niezwłocznie zgłosić ten fakt inwestorowi. Dokumentacją tą jest przede wszystkim projekt budowlany przygotowany przez projektanta.

Odpowiedzialność projektanta i wykonawcy robót budowlanych

Nie oznacza to jednak, że wykonawca ma obowiązek każdorazowo weryfikować projekt w szczegółowy sposób, aby wykryć potencjalne wady. Wykonawca nie jest projektantem i nie musi dysponować taką specjalistyczną wiedzą. Odpowiedzialność wykonawcy za brak powiadomienia inwestora o wadach dotyczy przypadków, w których wady są oczywiste i mogą być dostrzegane przy zachowaniu należytej staranności, bez potrzeby przeprowadzania skomplikowanych analiz czy obliczeń.

Przedawnienie roszczeń przeciwko projektantowi za wady projektu

Umowa o wykonanie projektu jest umową o dzieło. Umowa ta regulowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego. Artykuł 646 tej ustawy stanowi o przedawnieniu roszczeń z umowy o dzieło.  Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła. Jeżeli jednak dzieło nie zostało oddane termin dwóch lat liczy się od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy dzieło miało być oddane.

Jest to przepis szczególny, który wyłącza zastosowanie do umowy o dzieło ogólnych przepisów o terminie przedawnienia. Niemniej, każdą sprawę należy analizować indywidualnie. Rekomendujemy dokładne sprecyzowanie i ustalenie:

• Za co chcemy pociągnąć do odpowiedzialności projektanta
• Z czego wynika szkoda i jaki ma ona charakter
• Jakie inne obowiązki ciążyły na projektancie
• Czy wykonawca przyczynił się do powstania szkody

Udzielenie odpowiedzi na powyższe pytania może pozwolić na przyjęcie ewentualnej innej podstawy prawnej odpowiedzialności projektanta za jego wadliwe działanie. Wiąże się z tym możliwość przyjęcia ewentualnych innych terminów przedawnienia roszczeń przeciwko projektantowi.

Podsumowanie odpowiedzialności projektanta za błędy projektowe

Odpowiedzialność projektanta oraz wykonawcy za błędy w projekcie budowlanym jest złożoną kwestią, która wymaga uwzględnienia wielu aspektów prawnych oraz technicznych. Właściwe zrozumienie tych zasad jest kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa i jakości realizowanych inwestycji budowlanych. Jako Kancelaria Prawa Budowlanego rekomendujemy skontaktowanie się z adwokatem w przypadku sporów dotyczących odpowiedzialności projektanta za błędy w projekcie.

Artykuł Odpowiedzialność projektanta za błędy w projekcie pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Dlaczego wzór protokołu odbioru robót budowlanych jest ważny?

Odbiór robót budowlanych jest kluczowym etapem w procesie realizacji inwestycji budowlanych. Jest to także obowiązek inwestora, wynikający z przepisów prawa oraz zawartych umów. W celu zapewnienia sprawnego i bezproblemowego przebiegu odbioru, warto dokładnie poznać przepisy regulujące tę kwestię. Po zakończeniu robót inwestor jest zobowiązany formalnie potwierdzić ich wykonanie. Regulują to przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 647 i 654. Inwestor może odmówić odbioru jedynie z uzasadnionych przyczyn, takich jak istotne wady uniemożliwiające użytkowanie obiektu. Odbiór jest kluczowy, ponieważ stanowi podstawę do rozliczeń i zakończenia współpracy oraz umożliwia wykonawcy dochodzenie zapłaty. Dlatego warto odpowiednio udokumentować stan prac i dobrze przygotować się do procedury odbioru, aby uniknąć sporów. W tym celu warto skorzystać z naszego produktu: wzór protokołu odbioru robót budowlanych.

W jakich przypadkach inwestor może odmówić odbioru?

Odmowa odbioru robót budowlanych przez inwestora jest możliwa w określonych sytuacjach:

• Wady istotne – obiekt wykazuje poważne wady, które sprawiają, że nie nadaje się do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
• Niezgodność z projektem – prace zostały wykonane istotnie sprzecznie z dokumentacją projektową lub zasadami wiedzy technicznej.
• Niewykonanie umowy – Roboty wykazują cechy świadczące o tym, że nie zostały ukończone, np. niedokończenie kluczowych etapów konstrukcji.

W przypadku stwierdzenia wad o charakterze nieistotnym, inwestor nie ma prawa odmowy odbioru, co oznacza, że musi zaakceptować wykonane prace, mimo drobnych niedociągnięć. Ważne jest, aby pamiętać, że odmowa odbioru w takiej sytuacji może być uznana za nieuzasadnioną i skutkować zwłoką po stronie inwestora. Taka zwłoka otwiera wykonawcy drogę do roszczeń odszkodowawczych, które mogą obejmować zarówno koszty poniesione przez wykonawcę w związku z opóźnieniem, jak i inne straty wynikłe z niedotrzymania terminów odbioru. Dlatego też kluczowe jest uważne rozważenie sytuacji i przestrzeganie ustaleń umowy o roboty budowlane.

Przeczytaj więcej o tym, kiedy można odmówić odbioru robót budowlanych.

Co robić, gdy inwestor unika odbioru prac budowlanych?

Jeśli inwestor bezpodstawnie unika odbioru, wykonawca ma kilka sposobów na ochronę swoich interesów:

1. Wezwanie na piśmie – wystosuj pisemne wezwanie, wskazując termin, miejsce i cel spotkania. Zaznacz, że w przypadku dalszego uchylania się od obowiązku odbioru, sporządzisz jednostronny protokół odbioru.
2. Jednostronny odbiór – jeśli inwestor nie stawi się mimo wezwania, wykonawca ma prawo do sporządzenia jednostronnego protokołu. Może on stanowić podstawę do wystawienia faktury za wykonane roboty, chyba że umowa wprowadza inne dodatkowe warunki.

Zapewniamy gotowy wzór protokołu odbioru – za darmo do pobrania w naszym sklepie.

Jaka jest zależność między odbiorem robót budowlanych a wadami istotnymi?

Jaka jest zależność między odbiorem robót budowlanych a wadami istotnymi? Prawo do odmowy odbioru robót budowlanych przysługuje inwestorowi jedynie w przypadku występowania wady istotnej. Kluczowy jest zatem proces prawidłowego, rzetelnego i fachowego odróżnienia wad istotnych od wad, które nie mają takiego charakteru (potocznie zwanych usterkami). W procesach sądowych dotyczących omawianej kwestii nieodzowne jest tutaj zasięgnięcie opinii specjalisty, czyli biegłego sądowego, który ocenia charakter wad.

Kiedy wada w robotach budowlanych jest istotna?

Pomocne może być tutaj stanowisko Sądu Najwyższego przedstawione w wyroku z dnia 12 marca 2021 r. (sygn. akt V CSKP 14/21), w którym przyjęto, że „Inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru obiektu tylko wówczas, gdy jest on dotknięty wadą istotną, tj. taką, która czyni go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzi do wykonania robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie.” Sąd w tym orzeczeniu wyraźnie podkreślił, że wada istotna musi być na tyle poważna, iż uniemożliwia normalne korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem lub w sposób rażący narusza warunki określone w umowie. Stanowisko to jest istotne z perspektywy praktyki inwestycyjnej, ponieważ precyzuje granice pomiędzy drobnymi uchybieniami a wadami, które rzeczywiście uzasadniają odmowę odbioru robót budowlanych.

Bezusterkowy protokół odbioru prac a zapłata wynagrodzenia

Zdarza się, że strona umowy o roboty budowlane – a w szczególności strona silniejsza ekonomicznie i organizacyjnie – wprowadza postanowienia znacząco odbiegające od standardowej procedury odbioru robót. Często spotykany zapis umowny, który uzależnia prawo wykonawcy do otrzymania wynagrodzenia za wykonane prace od podpisania przez obie strony tzw. bezusterkowego protokołu odbioru. Warto stanowczo zaznaczyć, że takie praktyki są niezgodne z prawem, a same zapisy tego rodzaju należy uznać za nieważne. Potwierdza to stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażone w wyroku z dnia 3 sierpnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 689/16). Sąd ten orzekł, że „odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego, a postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane”.

Opóźnienie inwestora przy odbiorze robót budowlanych

Inwestorzy nierzadko zwlekają z odbiorem robót budowlanych. W wyroku z 28 stycznia 2016 r. (sygn. akt I ACa 253/15) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że zapis umowny przewidujący odbiór prac wyłącznie na podstawie sporządzenia bezusterkowego protokołu odbioru jest sprzeczny z art. 647 Kodeksu cywilnego, który nakłada na inwestora obowiązek odbioru prac. Tym samym taki zapis nie może być uznany za wiążący. Odbiór robót przez inwestora jest kwestią kluczową. Nie tylko ze względu na prawo do wynagrodzenia, lecz również w celu jednoznacznego określenia terminu zakończenia prac i wyeliminowania potencjalnych sporów.

Zapoznaj się z naszym artykułem opublikowanym przez Wydawnictwo Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

Co zrobić, gdy inwestor unika odbioru robót budowlanych?

Jeżeli inwestor bezpodstawnie unika czynności odbiorowych, koniecznym rozwiązaniem dla wykonawcy będzie m.in. skierowanie do swojego kontrahenta odpowiedniego wezwania. Takie wezwanie powinno zawierać wezwanie do stawiennictwa w określonym terminie i miejscu (na terenie inwestycji) w celu odebrania robót i sporządzenia protokołu. Warto zastrzec, iż w przypadku uchylania się od tego obowiązku wykonawca dokona jednostronnego odbioru robót popartego stosownym protokołem. W takiej sytuacji dobrze jest mieć przygotowany wzór protokołu odbioru robót budowlanych, który strony będą mogły uzupełnić.

Dowiedz się kiedy zastosować jednostronny protokół odbioru.

W przypadku uchylania się przez inwestora od obowiązku odbioru robót budowlanych, wykonawca ma prawo dokonać odbioru jednostronnego popartego stosownym protokołem. Możliwość dokonania jednostronnego odbioru robót nie została uregulowana w przepisach prawa. Jednakże podstawy skorzystania z tego uprawnienia należy szukać w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych.

Pobierz darmowy wzór protokołu odbioru robót budowlanych

Odbiór robót budowlanych to kluczowy etap realizacji każdej inwestycji. Znajomość swoich praw w tym zakresie pozwala skutecznie przeciwdziałać nieuzasadnionym odmowom i uniknąć strat finansowych. W razie problemów warto korzystać z porad prawników specjalizujących się w prawie budowlanym, aby zabezpieczyć swoje interesy. W razie problemów warto skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym.

Co to jest protokół odbioru robót budowlanych?

Wzór protokołu odbioru robót budowlanych to oficjalny dokument potwierdzający, że określony zakres robót został ukończony i przyjęty przez inwestora (lub innego uprawnionego przedstawiciela). Dokument ten jest ważny zarówno dla wykonawcy, jak i inwestora, ponieważ:

• Formalizuje przekazanie zakończonych prac pomiędzy stronami.
• Potwierdza zgodność wykonanych prac z przyjętym projektem i umową.
• Może stanowić podstawę do rozliczeń finansowych.
• Dokumentuje ewentualne uwagi, usterki czy terminy ich usunięcia.

W przypadku sporu, protokół odbioru robót budowlanych często służy jako kluczowy dowód w sprawach sądowych lub polubownych.

Wzór protokołu odbioru robót budowlanych – kluczowe elementy

Każdy protokół odbioru robót budowlanych powinien zawierać poniższe informacje:

1. Strony dokumentu: Dane inwestora (lub osoby reprezentującej zamawiającego). Dane wykonawcy (firmy budowlanej realizującej prace).
2. Opis inwestycji: Dokładna lokalizacja budowy.
3. Zakres odbieranych robót (np. fundamenty, instalacje elektryczne, itd.).
4. Data i miejsce odbioru: Dokładny termin, w którym odbywa się odbiór, oraz miejsce spotkania.
5. Ocena zakresu wykonanych prac: Wskazanie, czy prace zostały wykonane zgodnie z umową, projektem lub obowiązującymi normami.
6. Lista wad: Szczegółowy opis ewentualnych wad, braków wraz z informacją o uznaniu wady przez wykonawcę i ustalonym terminem ich naprawy.
7. Podpisy stron: Podpis inwestora i wykonawcy. Ewentualnie także: podpis kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Jak prawidłowo wypełnić protokół odbioru robót budowlanych?

• Krok 1. Zbierz wymagane informacje. Upewnij się, że posiadasz wszystkie dane dotyczące zleceniodawcy, wykonawcy i projektu.
• Krok 2. Opisz zakres robót. Szczegółowo określ, jakie prace były przedmiotem odbioru. Może to obejmować konkretne etapy budowy lub całość inwestycji.
• Krok 3. Zweryfikuj wykonanie prac. Podczas odbioru zwróć uwagę na zgodność wykonanych robót z projektem i umową. Zidentyfikuj wszelkie braki lub potencjalne problemy.
• Krok 4. Sporządź listę wad. Jeśli wykryto wady, szczegółowo je opisz, uwzględniając planowany termin ich usunięcia.
• Krok 5. Uzupełnij datę i podpisy. Na zakończenie wprowadź datę sporządzenia protokołu i zbierz wymagane podpisy wszystkich stron.

Pamiętaj, że możesz skorzystać z naszego dokumentu wzór protokołu odbioru robót budowlanych, który udostępniamy na stronie naszej Kancelarii Prawa Budowlanego Adwokat Marek Chudzicki.

Bezpłatny wzór protokołu odbioru robót budowlanych

Chcesz pobrać gotowy wzór protokołu odbioru robót budowlanych? Przygotowaliśmy dla Ciebie dokument w formacie PDF, który można łatwo wypełnić i dostosować do swoich potrzeb. Kliknij poniżej, aby go pobrać za darmo.

Pobierz wzór protokołu odbioru robót budowlanych [PDF]
Pobierz wzór protokołu odbioru robót budowlanych [DOC]

Podsumowanie: wzór protokołu odbioru robót budowlanych to ważny dokument

Wzór protokołu odbioru robót budowlanych jest nieodzownym elementem każdej inwestycji budowlanej. Dzięki nim formalizujesz zakończenie prac, dokumentujesz ich zgodność z projektem i masz możliwość jasno określenia odpowiedzialności za ewentualne wady. Wzór protokołu odbioru robót budowlanych pomaga zaoszczędzić czas, zredukować ryzyko błędów i utrzymać najwyższe standardy formalne. Pobierz go już teraz i zwiększ szanse na bezkonfliktowy odbiór robót budowlanych.

Artykuł Wzór protokołu odbioru robót budowlanych pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

DLACZEGO KAUCJA GWARANCYJNA JEST WAŻNA DLA PRAWNIKÓW?

Na podstawie art. 647¹ § 1 kodeksu cywilnego inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Idzie o roboty, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Odpowiedzialność inwestora nie powstanie, gdy w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw. Sprzeciw ten musi odnosić się do wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Poniżej będziemy posługiwać się strukturą inwestor, wykonawca i podwykonawcy, który zawarł umowę z wykonawcą.

Rozwiązanie przewidziane w art. 647¹ KC odwołuje się do konstrukcji rozszerzonej skuteczności stosunku kontraktowego. Umowa o roboty budowlane zawarta z podwykonawcą rodzi bowiem skutek w sferze prawnej inwestora, który nie jest jej stroną. Skutek ten polega na powstaniu z mocy prawa odpowiedzialności solidarnej za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy.

Pokłosiem sporów między uczestnikami procesu budowlanego jest sposób rozliczenia środków pieniężnych stanowiących zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy o roboty budowlane. Takie zabezpieczenie może przyjąć różne formy: od kaucji gwarancyjnej po inną umowę o charakterze gwarancyjnym. W relacji między wykonawcą i podwykonawcą zabezpieczenie prawidłowego wykonania robót powoduje problemy dotyczące zatrzymania i rozliczenia środków pieniężnych przez wykonawcę. Bardzo często wykonawcy zatrzymują środki pieniężne albo ich nie zwracają podwykonawcom mimo braku jakichkolwiek ku temu podstaw.

Podwykonawca powinien rozważyć, czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej tudzież niewypłaconych przez wykonawcę środków pieniężnych. W podjęciu decyzji o ewentualnych krokach prawnych względem inwestora pomoże udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie. Czy zastosowane zabezpieczenie, nazwane kaucją gwarancyjną (lub określone inną nazwą), stanowi część wynagrodzenia wykonawcy? Jeśli tak, to uzasadnione jest przyjęcie, że inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną za jego zapłatę na rzecz wykonawcy.

KAUCJA GWARANCYJNA A UMOWA GWARANCYJNA W ROBOTACH BUDOWLANYCH?

Zabezpieczenie prawidłowego wykonania robót nazywane kaucją gwarancyjną często nie stanowi elementu wynagrodzenia podwykonawcy robót budowlanych. Jednakże użycie w umowie sformułowania „kaucja gwarancyjna” nie decyduje o charakterze prawnym takiego zabezpieczenia. Oznacza to, że samo umowne nazewnictwo nie stanowi o tym, czy zabezpieczenie jest związanie z wynagrodzeniem podwykonawcy. Kaucja gwarancyjna nie posiada ani definicji ustawowej, ani jednolitego określenia w praktyce obrotu gospodarczego. Znaczenie takiego zabezpieczenia określonego jako „kaucja gwarancyjna” wynika z treści oświadczeń stron, a nie od przyjętej przez strony nazwy zabezpieczenia.

Skądinąd należy zaznaczyć, iż np. „umowa gwarancyjna” jest odmiennym instrumentem prawnym wykorzystywanym w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania robót. Znakomitym przykładem takiej umowy wykorzystywanej w robotach budowlanych jest umowa gwarancji bankowej, która jest określona przepisami prawa bankowego. Jej konstrukcja opiera się na stosunku prawnym przekazu, co oznacza trójpodmiotową relację prawną. Punktem wyjścia jest umowa zlecenia pomiędzy dłużnikiem i bankiem dotycząca udzielenia przez bank gwarancji bankowej wierzycielowi. Gwarancja ma postać oferty (listu gwarancyjnego) kierowanej do wierzyciela, którą ten może przyjąć na wypadek niespełnienia świadczenia przez dłużnika. Wskutek takiego zabiegu wierzyciel będzie mógł wezwać bank do spełnienia świadczenia należnego od dłużnika.

CZYM JEST KAUCJA GWARANCYJNA W UMOWIE O ROBOTY BUDOWLANE?

W umowach o roboty budowlane zabezpieczenie prawidłowego jej wykonania często jest określane jako kaucja gwarancyjna. Zwykle kaucja gwarancyjna polega na przyjęciu i zatrzymaniu przez inwestora pieniędzy w procentowo ustalonej ilości w relacji do wynagrodzenia wykonawcy. W podobny sposób jest to stosowane w relacji między wykonawcą a podwykonawcą. Nazwanie kaucją gwarancyjną pewnego modelu zachowania się stron umowy o roboty budowlane nie stanowi automatycznie o kształcie takiego zabezpieczenia. Przyjęta nazwa nie determinuje również związania takiego zabezpieczenia z wynagrodzeniem podwykonawcy, co jest istotne dla odpowiedzialności inwestora za jego zapłatę.

ODPOWIEDZIALNOŚĆ INWESTORA ZA ZWROT KAUCJI GWARANCYJNEJ – WYROKI SĄDU NAJWYŻSZEGO

Przede wszystkim odsyłamy do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2021 r. o sygnaturze I CSK 221/21. W tymże wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że znaczenie kaucji gwarancyjnej należy traktować różnie. Po pierwsze należy ustalić, czy stronom chodziło o rzeczywistą gwarancję. Wówczas powinno się zawrzeć odpowiednią umowę lub poczynić zastrzeżenie umowne, które traktowane będą odrębnie od umowy o roboty budowlane. Po drugie należy ustalić, czy kaucją gwarancyjną nazwano to, co spełnia jej funkcje, lecz polega na zatrzymaniu części wynagrodzenia wykonawcy. Wówczas zatrzymanie środków pieniężnych następuje do czasu, gdy zajdą przesłanki do ich zwrotu. Przesłanki te z kolei wynikać będą z ustawy lub umowy.

JAK ZAPISAĆ KAUCJĘ GWARANCYJNĄ W KONTRAKCIE BUDOWLANYM?

Forma zabezpieczenia prawnego nazywanego kaucją gwarancyjną zawsze musi być oceniana przez pryzmat jego treści wynikającej z umowy. Takie stwierdzenie można i należy powtarzać jak mantrę. Użyta nazwa określająca formę zabezpieczenia nie stanowi ani o jej funkcji, ani tym samym o skutkach prawnych jej zastosowania.

W celu prawidłowej interpretacji zastosowanego zabezpieczenia należy odpowiedzieć na następujące pytania:

• Czy zabezpieczeniem miało być zatrzymanie wynagrodzenia podwykonawcy?
• Czy podwykonawca godził się na wypłacenie tejże części wynagrodzenia w innym terminie?
• Czy podwykonawca zgodził się, by inwestor przeznaczył część rzeczonego wynagrodzenia na pokrycie wierzytelności z tytułu nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane?

Czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej? Udzielenie pozytywnych odpowiedzi na powyższe pytania daje podstawy do przyjęcia, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zwrot podwykonawcy tychże środków pieniężnych. Jest to założenie bardzo ogólnikowe. Nie sposób generalizować, albowiem sytuację podwykonawcy należy każdorazowo rozpatrywać indywidualnie. Zapoznaj się z poniższym wyrokiem jeżeli chcesz wiedzieć więcej o tym, czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej. Wyrok Sądu Najwyższego z 25 maja 2016 r. o sygnaturze V CSK 481/15.

KIEDY WYKONAWCA MOŻE SKORZYSTAĆ Z KAUCJI GWARANCYJNEJ UDZIELONEJ PRZEZ PODWYKONAWCĘ?

Dla zrealizowania kaucji gwarancyjnej zwykle wymaga się, aby kwota kaucji znalazła się w aktywach uprawnionego do kaucji np. wykonawcy. Kwota ta powinna pozostawać w posiadaniu wykonawcy do momentu, aż zajdą przesłanki do jej zwrotu podwykonawcy. Kaucja gwarancyjna ma charakter zobowiązania kauzalnego, akcesoryjnego i noszącego cechy tzw. depozytu nieprawidłowego, a także kojarzonego z czynnościami powierniczymi. Warto zapoznać się z dwoma wyrokami Sądu Najwyższego. Pierwszy wyrok wydany został w dniu 25 maja 2016 r. w sprawie o sygnaturze V CSK 481/15. drugi wyrok wydany został w dniu 17 grudnia 2016 r. w sprawie o sygnaturze I CSK 1005/14.

Inaczej rzecz ujmując przebiega to w następujący sposób. Dający zabezpieczenie przekazuje określoną kwotę na rachunek biorącego. Biorący jest uprawniony do zaspokojenia swoich interesów z otrzymanej kwoty. Może to nastąpić w przypadku nieprawidłowego wykonania umowy o roboty budowlane przez dającego kaucję. Jednakże w obrocie umów o roboty budowlane zdarza się, że kaucją gwarancyjną jest określany także inny mechanizm. Mowa tutaj najczęściej o zatrzymaniu części wynagrodzenia podwykonawcy nazywanego zamiennie potrąceniem kwoty należnej do zabezpieczenia.

Odsyłamy tutaj do wyroku Sądu Najwyższego z 23 marca 2018 r., sygn. I CSK 349/17. Warto zapoznać się także z postanowieniem Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2018 r. sygn. IV CSK 40/18. Literaturę warto uzupełnić o rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2020 r., sygn. IV CSK 395/15. Podsumowując, jeśli zabezpieczeniem jest zatrzymanie części wynagrodzenia podwykonawcy to uzasadnionym jest przyjęcie, że inwestor odpowiada za jego zapłatę wraz wykonawcą. Powstaje bowiem odpowiedzialność solidarna tych dwóch uczestników procesu budowlanego za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia.

PRZEDAWNIENIE ROSZCZENIA O ZWROT KAUCJI GWARANCYJNEJ 

Posługiwanie się w kontraktach o roboty budowlane pojęciem „kaucja gwarancyjna” może stanowić jedynie odniesienie do funkcjonującej w obrocie terminologii oznaczającej udzielenie zabezpieczenia należytego wykonania robót. Oznacza to przyzwolenie wykonawcy na niewypłacenie podwykonawcy w określonym czasie zatrzymanej przezeń kwoty.

Czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej? Dla ustalenia odpowiedzialności inwestora istotne jest ustalenie, czy środki pieniężne pozostające w dyspozycji wykonawcy stanowią cześć wynagrodzenia podwykonawcy. Jeżeli kwota gwarancji jest częścią zatrzymanego wynagrodzenia i nadejdzie termin jej zwrotu, to w istocie jest to wynagrodzenie podwykonawcy. Uzasadnione jest przyjęcie, że jest to wynagrodzenie należne z odroczonym terminem płatności. Wszystko to jednak przy założeniu, że w czasie oznaczonym nie zajdzie zdarzenie umożliwiające zaspokojenie się wykonawcy z zabezpieczonej kwoty.

Odroczenie zapłaty części wynagrodzenia podwykonawcy do czasu upływu terminu rękojmi nie zwalnia inwestora od odpowiedzialności za zapłatę zatrzymanej części wynagrodzenia. Mowa tutaj o odpowiedzialności solidarnej inwestora przewidzianej w art. 647¹ k.c. W miejscu tym odsyłamy do postanowienia Sądu Najwyższego z 10 czerwca 2022 r. sygn. I CSK 996/22. Terminy takie jak „zabezpieczenie”, „kaucja gwarancyjna” lub „zatrzymanie zafakturowanych kwot” nie przesądzają o odpowiedzialności inwestora.

Uzasadnionym jest zatem przyjęcie, że z wynagrodzeniem podwykonawcy w ramach zabezpieczenia mamy do czynienia, gdy nie doszło do przeniesienia środków pieniężnych przez podwykonawcę na rzecz wykonawcy, a jedynie doszło do umownego przyzwolenia wykonawcy wyłącznie na ich zatrzymanie (a więc niewypłacanie podwykonawcy w określonym czasie części należnego mu wynagrodzenia za wykonanie robót), ale jednak z zastrzeżeniem obowiązku zwrotu podwykonawcy zatrzymanych kwot po wystąpieniu określonych umową przesłanek

W takiej sytuacji inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność wraz z wykonawcą za jego zapłatę. Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia przedawnia się z upływem 3 lat od daty wymagalności roszczenia.

PROBLEM ZE ZWROTEM KAUCJI GWARANCYJNEJ, A ODPOWIEDZIALNOŚĆ INWESTORA

Z praktyki wiemy, jak bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie daty wymagalności roszczenia o zwrot zatrzymanej części wynagrodzenia. Na pierwszy rzut oka zapisy umowy o roboty budowlane mogą być tutaj przesadnie niejasne. Wykonawcy często bowiem warunkują zwrot zatrzymanych środków od następujących zdarzeń:

• bezusterkowego odbioru robót budowlanych;
• upływu ściśle określonego czasu liczonego od dnia bezusterkowego odbioru robót budowlanych (np. upływ 60 miesięcy rękojmi);
• usunięcia w okresie rękojmi lub gwarancji wszelkich zgłoszonych wad;
• złożenia w odpowiednim czasie wniosku o zwrot zatrzymanej kwoty przez podwykonawcę;
• upływu dodatkowego terminu liczonego od daty prawidłowego złożenia przez podwykonawcę wniosku o zwrot zatrzymanej kwoty.

CZY INWESTOR ODPOWIADA ZA ZWROT KAUCJI GWARANCYJNEJ – PODSUMOWANIE

Dla ustalenia odpowiedzialności inwestora względem wykonawcy za zwrot kaucji gwarancyjnej najważniejsze jest ustalenie, czy udzielone zabezpieczenie stanowi element wynagrodzenia wykonawcy. Inwestor odpowiada bowiem solidarnie wraz z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Nie jest tutaj ważne użyte w umowie o roboty budowlane nazewnictwo. Powyżej przedstawione mechanizmy interpretacji tego typu zapisów mogą okazać się pomocne w ustaleniu, czy inwestor ponosi rzeczoną odpowiedzialność.

Każdy przypadek należy koniecznie poddać analizie.  Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter poglądowy i nie stanowi porady prawnej. Masz problem z odzyskaniem wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane? Szukasz dobrego prawnika z prawa budowlanego? Zawsze możesz skontaktować się z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego. Pomagamy małym i średnim firmom budowlanym. Nasze usługi świadczymy na terenie całego kraju. Mamy stacjonarne biura w Warszawie i Łodzi, aczkolwiek pomocy prawnej udzielamy klientom na terenie całego kraju.

Artykuł Czy inwestor odpowiada za zwrot kaucji gwarancyjnej? pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Wypowiedzenie czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Ogólnie rzecz ujmując w polskim systemie prawnym do zakończenia współpracy w ramach różnego rodzaju umów może dojść na skutek:

• rozwiązania umowy
• wypowiedzenia umowy
• odstąpienia od umowy

Wszystkie sposoby zakończenia współpracy różnią skutki praktyczne i prawne, które dla inwestorów i wykonawców będą mieć istotne znaczenie. Przedterminowe zakończenie umowy o roboty budowlane jest bardzo ważną czynnością prawną i jest problematyczne dla uczestników procesu budowlanego. Nieprawidłowe zakończenia współpracy w ramach umowy o roboty budowlane może pogorszyć sytuację prawną wykonawcy lub inwestora.

Jakie są skutki wypowiedzenia umowy o roboty budowlane?

Wypowiedzenie umowy podobnie jak jej rozwiązanie za porozumieniem stron odnosi skutek tylko na przyszłość. Oznacza to, że skutek następuje od momentu zapoznania się przez drugą stronę z oświadczeniem o wypowiedzeniu lub wraz z zakończeniem okresu wypowiedzenia. Jednocześnie wypowiedzenie nie unicestwia skutków jakie umowa dotychczas już wywarła. Inwestor i wykonawca będą musieli odpowiednio rozliczyć się za wykonane roboty z uwzględnieniem stawek ustalonych w umowie. Ponad wszystko należy pamiętać, że przepisy określające umowę o roboty budowlane posługują się pojęciem odstąpienia od umowy, a nie wypowiedzenia umowy o roboty budowlane.

Jak wypowiedzieć umowę o roboty budowlane?

Kodeks cywilny stanowi, że zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela. Idzie tutaj o wypowiedzenie z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych. W razie braku takich terminów zobowiązanie wygasa niezwłocznie po wypowiedzeniu umowy. Jednakże do zobowiązań o charakterze bezterminowym i ciągłym nie zalicza się umowy o roboty budowlane. Oznaczałoby to, że umowy o roboty budowlane nie można wypowiedzieć (używając tejże nomenklatury). Niemniej wśród przedstawicieli nauki można dostrzec także odrębne poglądy. Poglądy te dopuszczają możliwość wypowiedzenia umowy o charakterze terminowym, ale także jednorazowym, polegającym na uzyskaniu konkretnego rezultatu. Na przykład właśnie umowy o roboty budowlane. Podstaw takiego założenia można doszukać się w wynikającej z kodeksu cywilnego zasady swobody kształtowania treści umów.

Ponad wszystko należy zaznaczyć, że stosowanie zapisów o wypowiedzeniu umowy o roboty budowlane może wiązać się z ryzykiem kwestionowania skuteczności takiego zapisu. Przykładowo taka sytuacja może nastąpić w ewentualnym sporze sądowym. Dlaczego? Kodeks cywilny regulujący umowę o roboty budowlane posługuje się pojęciem odstąpienia od umowy, a nie wypowiedzenia umowy o roboty budowlane. Między odstąpieniem a wypowiedzeniem umowy występują zasadnicze różnice, co w kontekście charakteru prawnego umowy o roboty budowlane, jest istotne.

Na czym polega odstąpienie od umowy o roboty budowlane?

Odstąpienie od umowy możemy podzielić na ustawowe i umowne, jednakże my skupimy się tutaj na odstąpieniu umownym. Można wyróżnić trzy główne formy odstąpienia od umowy o roboty budowlane, a mianowicie:

• odstąpienie z zastrzeżeniem terminu
• odstąpienie za zapłatą odstępnego
• odstąpienie z uwagi na zwłokę

W razie wykonania prawa odstąpienia przez którąkolwiek ze stron umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Jednakże za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. Pomimo tego, że umowę traktuje się jako niebyłą nie można dopuścić do tego, aby którakolwiek ze stron uznana została za bezpodstawnie wzbogaconą. Występuje to często np. w sytuacji, gdy część prac została prawidłowo i niewadliwie wykonana.

Czy inwestor może wypowiedzieć umowę o roboty budowlane?

Inwestor może skorzystać w wyżej wymienionych sposobów odstąpienia od umowy o roboty budowlane, o ile umowa tak stanowi. Jeżeli idzie o wypowiedzenie umowy o roboty budowlane to trzeba mieć koniecznie na uwadze przedstawione powyżej wątpliwości. Mogę one bowiem rzutować na zasadność zastrzeżenia takiej formy zakończenia współpracy z uwagi na brak regulacji kodeksowych w tym zakresie.

Odstąpienie od kontraktu budowlanego z zastrzeżeniem terminu

W umowie o roboty budowlane można wskazać, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

UWAGA: Postanowienie umowne, przyznające stronie uprawnienie do odstąpienia od umowy musi określać termin, w trakcie którego uprawnienie takie można wykonać. Brak zastrzeżenia terminu, w jakim można wykonać prawo odstąpienia, skutkuje nieważnością tego zapisu o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane.

Zapłata „odstępnego” w związku z odstąpieniem od umowy o roboty budowlane

Drugą formą odstąpienia od umowy jest tzw. „odstępne” opisane w art. 396 kodeksu cywilnego. Jeżeli w umowie zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Odstępne przyznaje jednej lub obu stronom umowy uprawnienie do odstąpienia od umowy, które można jednak wykonać tylko łącznie z zapłatą oznaczonej sumy nazywanej odstępnym. Właściwe jest tutaj przyjęcie, że przy stosowaniu takiego zapisu należy wskazywać od razu wszelkie dane konieczne do zapłaty.

Odstąpienie od umowy z uwagi na zwłokę

Trzecią formą odstąpienia od umowy jest umowne prawo odstąpienia wynikające z art. 492 § 1 i 2 kodeksu cywilnego. Jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Umowa może zatem przewidywać prawo do odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki dłużnika. To znaczy, gdy opóźnienie w pracach jest zawinione przez wykonawcę oraz tylko w przypadku niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym w umowie.

Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę

Wykonawca może skorzystać w wyżej wymienionych sposobów odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Z kolei w przypadku skorzystania z wypowiedzenia umowy o roboty budowlane bezwzględnie trzeba mieć na uwadze przedstawione w niniejszym artykule wątpliwości. Zastrzeżenie wypowiedzenia w umowie o roboty budowlane daje drugiej stronie przestrzeń do ewentualnego podniesienia argumentów dyskredytujących skuteczność wypowiedzenia etc.

Podsumowanie prawnika o wypowiedzeniu umowy o roboty budowlane

Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane lub odstąpienie od niej jest zagadnieniem niełatwym. Niniejszy artykuł w żadnym wypadku nie stanowi porady prawnej. Jest to jedynie zarys zagadnienia, które budzi w wielu sytuacja wątpliwości prawne. Dlatego każdy inwestor i wykonawca powinni skorzystać z pomocy prawnej adwokata przy sporządzeniu umowy o roboty budowlane. Warto również skonsultować z prawnikiem samą czynność odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Ważne jest odpowiednie zredagowanie takiego oświadczenia, a także zachowanie odpowiedniej formy.

Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego. Pomocy prawnej udzielamy na terenie całego kraju. Biura naszej kancelarii adwokackiej mieszczą się w:

• Warszawie przy ul. Marszałkowskiej 85/10, 00-683 Warszawa
• Łodzi przy ul. Piotrkowskiej 146/9, 90-063 Łódź

Więcej na temat odstąpienia i wypowiedzenia umowy o roboty budowlane można dowiedzieć w artykule przygotowanym przez naszych adwokatów Marka Chudzickiego i Bartosza Dudę. Cały artykuł ukazał się w numerze 4/2024 miesięcznika Inżynier Budownictwa.

Artykuł Wypowiedzenie umowy o roboty budowlane pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Spór z deweloperem Łódź – jakie są najczęstsze problemy, które trafiają do adwokata?

Adwokat specjalizujący się w prowadzeniu sporów z deweloperami z Łodzi może pomóc rozwiązać wiele problemów niezależnie od tego, na którym etapie powstaną. Kłopoty z deweloperem mogą nastąpić już na samym początku, a więc w toku zawierania umowy. Przykładowo deweloper może przedstawić Tobie projekt umowy deweloperskiej, której zapisy mogą być dla Ciebie niekorzystne. Bez wątpienia taka sytuacja może nastąpić nawet wcześniej, a więc przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. Prawdopodobnie w obu przypadkach nie będziesz wiedział, że deweloper przedstawił Tobie niekorzystną umowę. Jej zapisy mogą być nie tylko niekorzystne, lecz również sprzeczne z ustawą deweloperską. Takich sytuacji jest wiele, stąd przykłady nieprawidłowych zachowań dewelopera można mnożyć. Bez wątpienia sytuacje wątpliwe sytuacje mogą Ciebie spotkać także na późniejszym etapie współpracy z deweloperem. Jako przykład wskażemy procedurę odbioru nieruchomości od dewelopera. W rezultacie najczęstszymi problemami z jakimi zwracają się klienci do naszej kancelarii specjalizującej się w sporach z deweloperem z Łodzi to:

• wady nieruchomości,
• problemy z wilgocią,
• opóźnienia w wydaniu lokalu albo domu jednorodzinnego,
• niezgodność nieruchomości z przedmiotem zawartej umowy,
• nieuzasadnione roszczenia dewelopera o dopłatę,
• zalanie nieruchomości,
• problemy z akustyką,
• odbiór nieruchomości.

Żadnych z wyżej wymienionych problemów z deweloperem nie należy bagatelizować. Z pewnością nie należy odkładać konfliktu z deweloperem na później. Odkładanie spraw przeciwko deweloperom z Łodzi na później będzie działać na korzyść dewelopera.

Konflikt z deweloperem. Czy warto skorzystać z pomocy kancelarii?

Niewątpliwie dla wielu osób rozpoczęcie współpracy z prawnikiem do walki z deweloperem jest czymś zupełnie nowym. Poruszanie się po zagadnieniach ustawy deweloperskiej, przepisach kodeksu cywilnego, czy też prawa budowlanego jest skomplikowane. Zagadnienia budzą skrajne emocje, przepisy są różnie interpretowane, a prawo budowlane zawsze pozostaje nieczytelne. W gąszczu internetowych porad, przepisów prawa i sprzecznych informacji sam możesz sobie nie poradzić w konflikcie z deweloperem. Pomoc dobrego prawnika w sporze z deweloperem może okazać się nieoceniona. Prawnik do walki z deweloperem Łódź. Zapamiętaj to hasło, gdy znajdziesz się w środku konfliktu z deweloperem.

Spór z deweloperem – co robić?

Masz problem z deweloperem i nie wiesz co robić? Niewątpliwie powinieneś skonsultować swoją sprawę z dobrym adwokatem prowadzącym spory z deweloperem. Prawnik do walki z deweloperem udzieli Tobie doradztwa prawnego, które będzie poprzedzone analizą Twojej indywidualnej sytuacji i dokumentów. Przede wszystkim prawnik po zapoznaniu się z Twoim problemem powinien przedstawić Tobie mapę ewentualnych dalszych kroków do podjęcia. Kroki te w zamiarze mają chronić Twój interes. Niestety rozwiązywanie konfliktów z deweloperami nie należą do prostych i szybkich. Bez wątpienia dobry prawnik do walki z deweloperem może Tobie pomóc w następujących czynnościach:

• analiza sprawy i dokumentów,
• ustalenie mapy niezbędnych do podjęcia kroków,
• przygotowanie oficjalnej korespondencji do dewelopera,
• analizowanie pism odebranych od dewelopera,
• skonsultowanie na bieżąco zgromadzonej dokumentacji np. opinie ekspertów,
• prowadzenie rokowań i negocjacji,
• wypracowanie i podpisanie stosownej ugody,
• przygotowanie sprawy do sądu,
• skierowanie i prowadzenie sprawy przed sądem.

Masz konflikt z deweloperem z Łodzi? Nie zwlekaj!

Powyższe wyliczenie pokazuje, że na wielu etapach będzie mógł Tobie pomóc dobry adwokat do walki z deweloperem. Wszystko zależy od Twojej indywidualnej sytuacji i problemu. Jednak pamiętaj o bardzo ważnym aspekcie. Sposób w jaki przeprowadzone zostanie postępowanie przedsądowe może istotnie rzutować na dalsze losy właściwego postępowania sądowego. Rzecz jasna będzie to miało znaczenie, gdy sporu z deweloperem nie uda się rozwiązać na etapie przedsądowym. Ponad wszystko nie należy zatem bagatelizować postępowania przedsądowego i podejmowanych w jego toku czynności. Bardzo ważne jest z jakich instrumentów skorzystasz i na jakich podstawach prawnych dochodzić będziesz roszczeń przeciwko deweloperowi z Łodzi. Z pewnością warto już na początku powierzyć swoją sprawę prawnikowi specjalizującemu się w walce z deweloperem. Dowiedz się jak nawiązać współpracę z naszą kancelarią zajmującą się rozwiązywaniem konfliktów z deweloperami. Przede wszystkim pomagamy naszym klientom z Łodzi i Warszawy, lecz udzielamy pomocy prawnej na terenie całego kraju.

Czym kierować się przy wyborze prawnika, który poprowadzi Twoją sprawę przeciwko deweloperowi?

Prawnik do walki z deweloperem powinien znać prawo budowlane. Prawo budowlane to zbiór przepisów, które mówią nam, jak budować, remontować lub prowadzić „rozbiórki” etc. Naczelnym aktem prawnym jest ustawa prawo budowlane. Prawnicy prowadzący spór z deweloperem powinni poruszać się również biegle w przepisach prawa cywilnego i gospodarczego. Ponadto ważna jest znajomość przepisów procedury cywilnej, która jest konieczna do prawidłowego prowadzenia postępowania sądowego przeciwko deweloperowi. Oznacza to, że adwokat do walki z deweloperem musi znać przynajmniej powyższe gałęzie prawa. Przy wyborze prawnika kieruj się doświadczeniem i specjalizacją. Można sugerować się także rozlicznymi opiniami od klientów. Niemniej warto rozważyć skorzystanie z kancelarii, która będzie miała wąską specjalizację w walce z deweloperem i sprawach pokrewnych.

Ile kosztuje prowadzenie sprawy przeciwko deweloperowi?

Honorarium adwokata, który będzie Ciebie reprezentować w sporze z deweloperem, zależy od charakteru Twojej sprawy. Wszystko zależy od nakładu pracy, który należy poświęcić na poznanie Twojej sprawy i analizę dokumentów. Na pewno na wysokość honorarium rzutuje stopień skomplikowania sprawy. Godzi się zauważyć, że stawki honorarium prawnika różnią się od miejsca, w którym dany prawnik wykonuje swoją praktykę. W mniejszych miejscowościach można zauważyć niższe stawki, z kolei w dużych aglomeracjach prawnicy bywają drożsi. Niemniej w mniejszych miejscowościach trudno znaleźć prawników, którzy specjalizują się w konkretnych dziedzinach prawa np. w prowadzeniu sporów z deweloperami. Zwykle są to bowiem prawnicy, którzy prowadzą ogólną praktykę.

Nowi klienci naszej Kancelarii specjalizującej się w prowadzeniu sporów z deweloperami mogą skorzystać z usługi doradztwa prawnego już na początkowym etapie. Taka pomoc prawna obejmuje:

• analizę sprawy,
• analiza przesłanych dokumentów,
• przeprowadzenie konsultacji prawnych, w trakcie których omawiamy problem, sytuację oraz ewentualne dalsze kroki.

Kancelaria z Łodzi – czy warto powierzyć sprawę o odszkodowanie przeciwko deweloperowi?

Dzięki powyższej pomocy od prawnika do walki z deweloperem uzyskasz pełny obraz sytuacji. Poznasz swoje prawa i obowiązki. Dowiesz się jakie przysługują Tobie uprawnienia i roszczenia przeciwko deweloperowi. Będziesz wiedział jakie ewentualne dalsze czynności podjąć, krok po kroku. Honorarium naszej Kancelarii do walki z deweloperem za powyższą usługę ustalane jest ryczałtowo. Jego wysokość uzależniona jest niezbędnego nakładu pracy. W sporach z deweloperem przeprowadzenie analizy sprawy wraz z konsultacjami prawnymi jest najistotniejszym etapem. Przed nawiązaniem współpracy nasi klienci otrzymują wiadomość e-mail z dokładnym opisem naszej usługi. Oznacza to, że otrzymasz informację o tym co obejmuje usługa, jak ją wykonujemy, jakie pobieramy honorarium oraz jakie mamy wolne terminy. Wszystko to abyś wiedział, jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera z Łodzi.

Darmowa analiza sprawy przeciwko deweloperowi. Czy warto?

Niektórzy prawnicy dokonują takiej analizy za darmo. Jednakże należy mieć na uwadze fakt, że taka analiza często zajmuje nawet od paru do kilku godzin. Wszystko zależy od ilości dokumentów do analizy oraz stopnia skomplikowania sprawy. Renomowane kancelarie specjalizujące się w sporach z deweloperami pobierają za analizę i doradztwo prawne odpowiednie honorarium. Taka analiza musi być bowiem wykonana rzetelnie i wnikliwie. Honorarium kancelarii zaczyna się tutaj zwykle od kilkuset złotych.

Podsumowanie

Rekomendujemy powierzenie rozwiązania konfliktu z deweloperem profesjonalnej kancelarii. Warto skorzystać z pomocy prawnej Kancelarii specjalizującej się w walce z deweloperami, aby jak najbardziej zwiększyć swoje szanse pozytywne załatwienie sprawy. Jeżeli jesteś z Łodzi albo Warszawy warto skorzystać z usług naszej Kancelarii. Pomogliśmy już wielu klientom w ich problemach z deweloperami. Pomagamy klientom na terenie całego kraju.

Obraz Miguel Á. Padriñán z Pixabay

Artykuł Prawnik do walki z deweloperem. Jak znaleźć dobrego adwokata? pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Powierzchnia użytkowa mieszkania – o czym warto pamiętać przy odbiorze lokalu?

Powierzchnia użytkowa to najważniejszy parametr lokalu mieszkalnego, który istotnie rzutuje na cenę jego zakupu. Metraż lokalu wpływa również na wysokość opłat administracyjnych i podatkowych etc. Odbierając lokal od dewelopera należy sprawdzić nie tylko, jaka jest faktyczna powierzchnia lokalu.  Sprawdzić należy także, czy powierzchnia użytkowa została prawidłowo wyliczona. W pewnych sytuacjach i na gruncie konkretnych umów deweloperskich kwestia zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi budzi poważne wątpliwości.

Jak prawidłowo wyliczyć powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego?

Powierzchnię użytkową mieszkania można obliczyć samodzielnie, mierząc w odpowiedni sposób długość i szerokość pomieszczeń. W praktyce jednak deweloperzy często kwestionują przedstawione przez konsumenta obliczenia. Dlatego warto rozważyć zlecenie wykonania pomiarów uprawnionemu geodecie. Specjalista będzie mógł w odpowiedni sposób wykonać obliczenia, które następnie będzie można przedstawić deweloperowi w formie pisemnej z odpowiednią kontrasygnatą. Jednak deweloperzy mogą kwestionować wykonane pomiary powierzchni użytkowej uważając, że są one błędne. Deweloperzy mogą bowiem powołać się tutaj na wadliwe założenia, co do samego sposobu dokonania pomiaru powierzchni użytkowej. Istotny jest tu bowiem sposób liczenia powierzchni użytkowej określony w umowie deweloperskiej tudzież prospekcie informacyjnym. Zdarza się, że deweloperzy zaliczają do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod ścianami działowymi. W świetle zapisów konkretnej umowy deweloperskiej, taka praktyka może zostać uznana jako nieprawidłowa. Sposób prawidłowego ustalenia powierzchni użytkowej lokalu powinien być wynikiem analizy zawartych z deweloperem umów i zastosowanych norm.

Jak deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania?

Jest kilka budzących wątpliwości sytuacji, kiedy deweloperzy mogą nieuczciwie zawyżać powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych. Jednym z nich jest zaliczanie do powierzchni użytkowej przestrzeni, która nie odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Może też dojść po prostu do matematycznego błędu po stronie dewelopera. Taki błąd wystąpi zwykle na niekorzyść konsumenta. Innym budzącym wątpliwości przykładem jest zawyżanie przez deweloperów powierzchni użytkowej mieszkania przez doliczanie przestrzeni pod ścianami działowymi. Wątpliwości te powstają, gdy do czynienia sprzecznymi zapisami umowy deweloperskiej tudzież zapisami w prospekcie informacyjnym, zwłaszcza gdy kolidują one z obowiązującą normą.

Jako przykład takiej normy należy wskazać obowiązującą niegdyś PN- ISO 9836:2015-12. W odniesieniu do tejże normy Polski Komitet Normalizacyjny udzielił odpowiedzi na zapytanie, czy powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając ścianki działowe. Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.

Więcej znajdziesz tutaj:

PN-ISO 9836_2015-12_zapytanie 1 (pkn.pl)

Czy powierzchnię pod ścianami działowymi zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Przede wszystkim, kluczowe dla rozwiązania tej kwestii będą zapisy zawarte w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym, a także stosowana i aktualna norma prawna. W tychże dokumentach deweloper powinien transparentnie przedstawić sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nabywca lokalu powinien mieć w momencie zawierania umowy deweloperskiej jasność, co do sposobu liczenia powierzchni użytkowej mieszkania.

W praktyce deweloperzy często formułują zapisy, które budzą wątpliwość, co do ich prawidłowego zastosowania i rozumowania. Czasem zdarza się nawet, że wprowadzone przez deweloperów zapisy stoją względem siebie w jawnej opozycji. W uproszczony sposób można to zaprezentować następująco. Z jednej strony deweloper w pewnym fragmencie umowy może wskazać, że sposób ustalenia powierzchni użytkowej będzie adekwatny do treści pewnej normy, która to norma np. nie przewiduje doliczania powierzchni pod ścianami działowymi, które są elementami konstrukcyjnymi. Z drugiej zaś strony, w innym fragmencie umowy, deweloper może jednocześnie wskazać, że do powierzchni ogólnej zaliczana będzie powierzchnia pod wszystkimi ścianami działowymi. To tylko jeden z najprostszych przykładów braku konsekwencji deweloperów w redagowaniu umów zawieranych z konsumentami. W konsekwencji deweloper wykorzystuje tego typu zapisy do zawyżenia powierzchni użytkowej lokali o powierzchnię pod ścianami działowymi. Ważne i konieczne jest jednak przede wszystkim ustalenie, czy deweloper ustalił powierzchnię użytkową według aktualnej i właściwej normy.

Co zrobić, gdy deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania przez nieprawidłowe doliczenie powierzchni pod ścianami działowymi?

Aktualnie można zauważyć wzrost zainteresowania konsumentów tematem zawyżania przez deweloperów powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Aktualnie toczą się również pierwsze sprawy sądowe, w których sądy poddają ocenie zastosowane przez deweloperów zapisy umów deweloperskich. Mowa tutaj właśnie o wspomnianych zapisów dających deweloperom przestrzeń do zawyżenia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Sądy mogą kontestować zapisy umów z interpretacjami norm wskazanych w umowach deweloperskich. Jednocześnie sądy powszechne powinny badać, czy wprowadzone przez dewelopera zapisy nie stanowią tzw. klauzul abuzywnych.  Artykuł 385¹ § 1 kodeksu cywilnego mówi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Uważasz, że deweloper zawyżył powierzchnię użytkową lokalu? Najlepiej będzie zwrócić się po pomoc do adwokata. Adwokata, który na co dzień zajmuje się prowadzeniem sporów z deweloperami. Warto także rozważyć wystąpienie do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego o interpretacje normy w zawartej umowie lub prospekcie informacyjnym. Służyć ma to ustaleniu, czy deweloper przyjął prawidłowy sposób liczenia powierzchni użytkowej lokalu. Pozwoli to również w dalszej kolejności na ustalenie, czy konsumentowi należy się ewentualny zwrot części wpłaconych pieniędzy. Generalnie rzecz ujmując, w przypadku wygranej sprawy, konsumentowi należeć się będzie zwrot części zapłaconych deweloperowi środków pieniężnych. Orientacyjnie można przyjąć, że byłyby to środki pieniężne odpowiadające iloczynowi zawyżonej przez dewelopera powierzchni i ustalonej ceny za metr kwadratowy.

Uważasz, że deweloper zawyża powierzchnię użytkową Twojego lokalu mieszkalnego? Nie poddawaj się! Zawsze możesz walczyć o swoje prawa z pomocą adwokata!

Jeśli podejrzewasz, że deweloper zawyżył metraż Twojego mieszkania, nie wahaj się walczyć o swoje prawa. Doświadczony adwokat do walki z deweloperem pomoże Tobie w dochodzeniu Twoich roszczeń, w uzyskania zwrotu pieniędzy w związku za zawyżeniem metrażu.

Sprawdź naszą sztandarową usługę polegającą na dochodzeniu odszkodowania od dewelopera.

Artykuł Deweloper zawyża powierzchnię użytkową mieszkania? Sprawdź, czy prawidłowo uwzględnia powierzchnię pod ścianami działowymi! pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Problem występowania wilgotności w budynku

Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu to powszechny problem, który spędza sen z powiek nowym właścicielom nieruchomości. Problem z wilgocią w nowych budynkach w szczególności występuje w okolicach Warszawy. Jakie są przyczyny wilgoci? Z pewnością przyczyn występowania wilgoci jest wiele, dlatego mogą one być bardzo zróżnicowane. Inne będą bowiem przyczyny powstania wilgoci na ścianach i suficie, co może być wynikiem np. nieszczelnego dachu. Natomiast inne będą przyczyny wilgoci występującej na dolnej części ścian. Wówczas zawilgocenie może być wynikiem nieprawidłowego wykonania przez dewelopera hydroizolacji fundamentów. Z kolei wadliwie wykonana hydroizolacja może przejawiać się w jej nieprzedłużeniu ponad poziom gruntu otaczającego budynek. Przyczyn aktualizujących odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu jest naprawdę wiele.

Jakie mogą wystąpić skutki zawilgocenia domu lub mieszkania?

Problem wilgoci w budynku może wywołać wiele dalej idących skutków, albowiem zawilgocenie może prowadzić do:

• Porażenia budynku pleśnią, na którą podatne są chociażby elementy drewniane budynku
• Rozwój mikroflory i makrofauny np. grzyby, bakterie, drobnoustroje tudzież pierwotniaki
• Uszkodzeń konstrukcyjnych, które osłabiają materiały budowlane i w związku z tym prowadzą do pęknięć, zniszczeń etc., a w najgorszym wypadku spowodować może katastrofę budowlaną
• Poważnego zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców w związku z pojawieniem się mikrofauny i mikroflory
• Dalszego zawilgocenia innych elementów składowych domu lub mieszkania – w przypadku dachu np. izolacji cieplnej albo drewnianych elementów konstrukcji dachu, a nawet sufitu

Powyższe skutki wystąpienia wilgoci obniżają walory użytkowe materiałów budowlanych, co może uniemożliwić ich eksploatację. W rezultacie wiąże się to brakiem możliwości bezpiecznego zamieszkiwania domu zgodnie z jego oczywistym przeznaczeniem. Taka sytuacja jest szczególnie niebezpieczna dla rodzin z małymi dziećmi. Bez wątpienia do zakupu nieruchomości od dewelopera dochodzi przede wszystkim przez młode pary, które mają lub planują mieć małoletnie dziecko. Z jednej strony grzyby i pleśń wpływają negatywnie na zdrowie w tym na skórę, układ oddechowy i nerwowy. Z drugiej zaś mogą one intensyfikować szanse na powstanie choroby nowotworowej. Mimo wszystko, tak niebezpieczne skutki, nie wywierają pożądanego wpływu na działanie deweloperów, którzy często nie poczuwają się do odpowiedzialności. Mówimy tutaj o odpowiedzialności deweloperów za wilgoć w domu i w związku z tym także dalej idącą szkodę powstałą po stronie nabywców nieruchomości.

Czy mokre ściany spowodowane są wadami nieruchomości?

Najczęściej występowanie wilgoci wiąże się z wadą nieruchomości, dlatego deweloper zobowiązany jest usunąć wadę powodującą wilgoć w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Godzi się jednak zauważyć, że w kontekście czasu na usunięcie wady, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. Może bowiem okazać się, że w celu weryfikacji i ustalenia skutecznego sposobu na usunięcie wady, niezbędne będzie przeprowadzenie badań lub innych skomplikowanych czynności. Stąd też nabywca powinien udostępnić deweloperowi nieruchomość w celu zbadania przyczyn zawilgocenia i ustalenia sposobu usunięcia wady. Jednakże brak jest podstaw dla nieuzasadnionego opóźnienia po stronie dewelopera w celu ustalenia rzeczywistej wady powodującej wilgoć w domu.

Z doświadczenia wiemy, że deweloperzy unikają swojej odpowiedzialności za istnienie wady nieruchomości powodującej wilgoć. Zwykle przyczyną powstania wilgoci jest wada nieruchomości, której usunięcie jest kosztowne. W takich sytuacjach deweloperzy często podejmują się usuwania wady tańszym kosztem. Usuwanie wady powodującej wilgoć za pomocą tańszych rozwiązań może być nieskuteczne. Wówczas historia zatacza koło, a jedynymi poszkodowanymi są osoby, które nabyły nieruchomość od dewelopera. Powszechne jest zachowanie deweloperów, którzy z uwagi na terminy przedawnienia roszczeń nabywców, liczą na uniknięcie odpowiedzialności za wady powodujące wilgoć.

Jak postępować w sprawie wilgoci w domu?

Przede wszystkim nabywca nieruchomości powinien powiadomić dewelopera o problemie wilgoci w domu. Z zasady odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu nie budzi wątpliwości. Zwykle wilgoć spowodowana jest ujawnieniem się wad nieruchomości, które powodują wilgoć w domu. Deweloper jest wówczas zobowiązany do zweryfikowania zgłoszenia i ustalenia rzeczywistych przyczyn powstania zawilgocenia. Rekomendujemy, ażeby takiej notyfikacji o pojawieniu się wilgoci, dokonać niezwłocznie i w sposób umożliwiający jej utrwalenie (na piśmie, drogą elektroniczną itd.). W przypadku braku woli dewelopera do skutecznego usunięcia wady – w kontekście ewentualnego postępowania sądowego – konieczne będzie zachowanie i wykorzystanie w przyszłości korespondencji prowadzonej z deweloperem w związku z informowaniem o wilgoci.

Niestety zachowanie dewelopera może odbiegać od oczekiwanego i pożądanego modelu postępowania. Dlatego może się okazać, że w pewnych sytuacjach w interesie nabywcy nieruchomości będzie samodzielne ustalenie przyczyny powstawania wilgoci. Wiąże się to z koniecznością poniesienia kosztów, jednakże czasem warto poczynić ku temu wydatki. W mniej skomplikowanych sytuacjach odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu nie powinna budzić większych wątpliwości. Na nic powinny się tu zdać tłumaczenia i próby przerzucenia odpowiedzialności za postanie wilgoci na wykonawców dewelopera lub inne podmioty.

Jakie uprawnienia ma nabywca w przypadku wystąpienia wilgoci w budynku?

Jeżeli deweloper nie usunął wady powodującej wilgoć to najlepszym rozwiązaniem będzie zwrócenie się po pomoc do kancelarii adwokackiej. Rekomendacja ta pozostaje aktualna także, gdy deweloper podjął się usunięcia wady, lecz problem wilgoci nie został naprawiony. Nie może być tutaj mowy o skutecznym usunięciu wady powodującej wilgotność w domu lub mieszkaniu. Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu, spowodowaną ujawnieniem się wad nieruchomości, regulowana jest przez tzw. rękojmię, która ujęta jest kodeksie cywilnym. W przypadku wady powodującej wilgoć nieruchomości nabywcy mogą skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi. Do tych uprawnień należą:

• zobowiązanie dewelopera do usunięcia wady
• obniżenie ceny zakupu nieruchomości przez jednostronnie złożone oświadczenie
• odstąpienie od nieruchomości z uwagi na istotne wady powodujące wilgoć nieruchomości

Bez wątpienia najistotniejsze jest prawidłowe skorzystanie z powyższych uprawnień. W toku ewentualnego postępowania sądowego deweloper będzie bowiem podnosić szereg argumentów poddających w wątpliwość nie tylko swoją odpowiedzialność, lecz także sposób w jaki nabywca realizował swoje prawa. Warto tutaj odnotować, ażeby poszukując adwokata lub radcy prawnego, kierować się specjalizacją danej kancelarii. Warunkiem koniecznym powinna być tutaj szeroka wiedza w prowadzeniu spraw dotyczących usuwania wad nieruchomości powodujących zawilgocenie. Zwykle usuwanie samej wady powodującej wilgoć w domu lub mieszkaniu jest bardzo kosztowne.

Zadbaj o to, aby sprawą zajął się dobry adwokat o odpowiedniej specjalizacji. Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu oznacza często konieczność prowadzenia postępowania sądowego. Niemniej realizacja przed sądem poszczególnych uprawnień wiąże się z potrzebą uzyskania od specjalistów dalszych informacji, które wymagają specyficznej wiedzy. Skorzystaj z pomocy rzeczoznawców budowlanych posiadających wiedzę i doświadczenie, co pozwoli ustalić:

• wadę nieruchomości powodującą wilgoć w domu, np. wadliwie wykonana przez dewelopera hydroizolacja przeciwwodna
• sposób usunięcia wady nieruchomości, która prowadzi do powstania zawilgoceń
• zakres prac naprawczych niezbędnych do usunięcia wady powodującej wilgoć w domu lub mieszkaniu
• kosztorys przedstawiających koszt wykonania prac naprawczych odpowiednio do przyjętego przez rzeczoznawcę sposobu usunięcia wady powodującej wilgoć

Jakie dokumenty zebrać, aby wykazać odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu?

Niewątpliwie w sprawach występującej w domach wilgotności koniecznie zbadaj przyczyny powstania śladów zawilgoceń, mokrych ścian itp. Wiąże się to często ze sprawdzeniem, czy prawidłowo wykonane zostały poszczególne elementy budynku. Problem wilgoci może wynikać z wykonania robót budowlanych w sposób niezgodny z założeniami projektu. Przyczyną wilgoci mogą być również wady samego projektu budowlanego, który nie zabezpiecza wystarczająco budynku. Jako przykład możemy podać niewystarczające zabezpieczenie domu przed wysokim poziomem wód gruntowych. Wysoki poziom wód gruntowych generuje bowiem potrzebę np. zastosowania ciężkiej izolacji przeciwwodnej. Bez wątpienia projektant przy sporządzaniu projektu powinien wziąć pod uwagę grunt i wysokość poziomu wody. Zabezpiecz się przez zebranie dokumentacji, którą będzie można wykorzystać w ewentualnym postępowaniu sądowym przeciwko deweloperowi. W przypadku problemu wilgoci w domu wiele spraw trafia do sądu, albowiem deweloperzy unikają odpowiedzialności za wady nieruchomości powodujące wilgoć w domu. Jako przykłady wartej do zebrania dokumentacji możemy wskazać:

• obszerną dokumentację zdjęciową przedstawiającą wilgoć w budynku w różnym czasie, tj. sprzed usuwania wady, jak również po bezskutecznym jej usuwaniu przez dewelopera
• protokół z wizji lokalnej zawilgoconego budynku, w którym wzięły udział osoby trzecie
• wszelkie opinie, ekspertyzy i inne opracowania sporządzone przez osoby posiadające do tego odpowiednią wiedzę i uprawnienia

Na co zwrócić uwagę przy usuwaniu wilgoci w domu od dewelopera?

Przy określeniu sposobu naprawy wady powodującej wilgoć nieoceniona jest ekspertyza techniczna. Jak już wyżej wskazaliśmy – ważne jest, ażeby ekspertyza została sporządzona przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Mówimy tutaj o rzeczoznawcach budowlanych i uprawnionych inżynierach budownictwa. Taka ekspertyza może zawierać szereg cennych informacji, które będą do wykorzystania przeciwko deweloperowi na etapie „reklamacyjnym”. Opinia musi zawierać istotne informacje, dlatego powinna zawierać między innymi:

• informacje o obiekcie i analizę projektu
• utrwalenie przeprowadzonych badań (odkrywki, testy i inne)
• wskazanie skutecznego sposobu usunięcie wady powodującej wilgoć
• dokumentację zdjęciową
• koszt usunięcia wady (kosztorys prac naprawczych)

W sporach przeciwko deweloperom w sprawie mokrych ścian etc. niezwykle ważne jest ustalenie sposobu na skuteczne usunięcie wady. Wynika to z faktu, że niezwykle często deweloperzy podejmują się próby usunięcia wad najtańszym kosztem. Taki sposób z kolei okazuje się nieskuteczny przez co wilgoć powraca. Wreszcie, rzeczoną ekspertyzę można wykorzystać w postępowaniu sądowym, o ile strony nie porozumieją się na etapie „reklamacyjnym”. Nie wyklucza to jednak potrzeby, a nawet konieczności przeprowadzenia w toku postępowania dowodu z opinii biegłego sądowego. W tym przypadku do każdej ze spraw należy podchodzić indywidualnie, dlatego z pewnością pomóc może dobry adwokat o odpowiedniej specjalizacji.

W rezultacie ustalenie kosztu usunięcia wady jest istotne w przypadku skierowania do sądu sprawy przeciwko deweloperowi. Mówimy tutaj zwłaszcza o sprawie o zapłatę w związku z obniżeniem ceny sprzedaży nieruchomości. Przede wszystkim taki kosztorys pozwoli na ustalenie wysokości roszczenia o zapłatę przeciwko deweloperowi, o ile wcześniej wada nie zostanie usunięta przez samego właściciela nieruchomości. Na zakończenie podkreślamy, że nieocenione jest skonsultowanie sprawy z prawnikiem. Samodzielne podejmowanie kroków może okazać się bardzo ryzykowane, a w konsekwencji i bardzo niekorzystne w walce z deweloperem.

adwokat Marek Chudzicki

Obraz Paul Brennan z Pixabay

Artykuł Odpowiedzialność dewelopera za wilgoć w domu pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Co to jest jednostronny protokół odbioru robót budowlanych i kiedy go sporządzać?

Definicja i cel jednostronnego protokołu odbioru robót 

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych może być sporządzony przez każdą ze stron umowy o roboty budowlane. Najprościej można przyjąć, że inwestor lub zamawiający może dokonać jednostronnego odbioru, gdy wykonawca robót budowlanych nie stawi się na ich odbiór lub po prostu odmówi wzięcia udziału w procedurze odbiorowej. Konsekwencja przystąpienia do jednostronnego odbioru jest sporządzenie odpowiedniego dokumentu, tj. protokołu odbioru robót sporządzonego wyłącznie przez stronę dokonującą odbioru.

W zakresie funkcjonalności nie ma różnicy pomiędzy protokołem jednostronnym odbioru robót, a protokołem sporządzonym przez obie strony umowy. Generalnie rzecz ujmując protokół odbioru robót ma na celu nie tylko potwierdzenie faktu wykonania robót budowlanych, lecz również oceny ich jakości. Sporządzenie protokołu odbioru umożliwia zamawiającemu lub inwestorowi zgłoszenie wszelkich ewentualnych zastrzeżeń w wykonanych robotach, zwłaszcza w zakresie ich jakości.

Przypadki, w których można zastosować jednostronny protokół odbioru robót budowlanych

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych może być zastosowany w procedurze odbiorowej, gdy jedna ze stron umowy nie podpisze protokołu odbioru lub nie stawi się na czynnościach odbiorowych. Jednostronny protokół odbioru można także sporządzić, gdy druga strona umowy odmówi wzięcia udziału w procedurze odbiorowej. Należy podkreślić, iż dopuszczalne jest umowne uregulowanie procedury odbiorowej, która przewidywać będzie jednostronny odbiór robót budowlanych. Takie ustalenia stron powinny znaleźć się w zawieranej umowie roboty o roboty budowlane.

Jak poprawnie sporządzić jednostronny protokół odbioru robót?

Elementy, które powinien zawierać jednostronny protokół odbioru robót budowlanych

Jednostronny protokół odbioru robót powinien być sporządzony przynajmniej w dwóch egzemplarzach. Strona dokonująca odbioru powinna doręczyć drugiej stronie umowy jeden egzemplarz protokołu odbioru. Doręczenie rzeczonego protokołu bez wątpienia powinno nastąpić w sposób umożliwiający drugiej stronie zapoznanie się z jego treścią. Przykładowo, mowa tutaj o wysłaniu listu poleconego (najlepiej z potwierdzeniem odbioru), jak również o osobistym doręczeniu protokołu.

Jeśli wykonawca celowo nie odbierze protokołu lub nie wniesie w rozsądnym terminie zastrzeżeń do jego treści to uzasadnionym jest przyjęcie, że wykonawca nie ma zastrzeżeń. Zarówno protokół sporządzony kolegialnie, jak również jednostronny protokół odbioru stanowi podstawę do wzajemnego rozliczenia się stron umowy o roboty budowlane. Oba protokoły stanowią również punkt wyjściowy do dochodzenia ewentualnych dalszych roszczeń np. o zapłatę lub usunięcie wad etc.

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych powinien zawierać poniższe elementy:

• dane umożliwiające pełne zidentyfikowanie podmiotów biorących udział w procedurze odbiorowej w tym także pełne informacje o ich reprezentantach;
• informacje o umowie, której prace są odbierane;
• datę i miejsce sporządzenia protokołu;
• opis stanu faktycznego robót, w tym ich rodzaj, zakres, jakość i termin ich wykonania;
• stwierdzenie ewentualnych wad w wykonanych robotach;
• termin i sposób usunięcia stwierdzonych wad;
• podpis osób uprawnionych do wzięcia udziału w procedurze odbiorowej, ich reprezentantów i innych osób biorących udział w odbiorze.

Sposób i termin przekazania jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych wykonawcy

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych jest dokumentem, którego sporządzenie może okazać się w pewnych sytuacjach konieczne. Przede wszystkim może to nastąpić w sytuacji konfliktu między stronami umowy o roboty budowlane. Należy wyczerpać procedurę odbioru robót adekwatnie do zawartej umowy zanim zostanie przeprowadzony odbiór jednostronny. Ponad wszystko należy poinformować o wykonaniu robót i wspólnie ustalić termin ich odbioru. Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych może być skutecznym narzędziem do zabezpieczenia interesów stron umowy o roboty budowlane. Pamiętać bowiem należy, iż odbiór robót to obowiązek każdej ze stron umowy o roboty budowlane. Jeżeli któraś ze stron unika dokonania odbioru lub bezzasadnie odmawia ich odbioru to równocześnie pozostaje względem swojego kontrahenta w zwłoce. Taka sytuacja hipotetycznie uprawnia do skierowania względem takiego podmiotu roszczeń odszkodowawczych przez stronę umowy, która nie wykonuje swojego obowiązku.

Jakie są skutki i konsekwencje jednostronnego protokołu odbioru robót?

Skutki jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych dla wykonawcy

Przeprowadzenie procedury odbiorowej przez wykonawcę w sposób jednostronny ma w istocie doprowadzić do odebrania robót. Zwieńczeniem odebrania robót w tym trybie jest sporządzenie protokołu jednostronnego odbioru robót budowlanych. Przeprowadzenie rzeczonej procedury powoduje przyjęcie, że wykonane zostało świadczenie, do którego zobowiązał się wykonawca. Ponad wszystko jest to najbardziej pożądany przez wykonawcę stan, albowiem ten może domagać się zapłaty całości należnego wynagrodzenia za wykonane roboty. Rzecz jasna o ile umowa nie przewiduje innych ustaleń.

Z drugiej zaś strony wykonawca zabezpiecza w ten sposób swój interes przed potencjalnymi argumentami inwestora, jakoby wykonawca nie wykonał umowy w terminie. Inwestor może mieć interes w torpedowaniu odebrania robót. W praktyce mamy bowiem często do czynienia z sytuacją, kiedy inwestor podnosi, że do odbioru robót doszło po umówionym terminie wykonania robót. Taka sytuacja wiąże się z hipotetyczną możliwością naliczania względem wykonawcy kar umownych tudzież dochodzenia innych roszczeń.

Skutki jednostronnego protokołu odbioru robót budowlanych dla inwestora

Oczywistym jest, że również wykonawca może unikać dokonania odbioru robót budowlanych. Z taką sytuacją mieliśmy już wielokrotnie do czynienia w praktyce naszej Kancelarii. Powodów dla takiego zachowania wykonawcy może być wiele i mogą być one bardzo zróżnicowane. Jako przykład można tutaj podać chociażby zaniechanie wykonania w całości umówionych robót z uwagi na problemy leżące po stronie wykonawcy. Chęć uniknięcia odpowiedzialności za wadliwie wykonane roboty na zasadzie „jakoś to będzie” jest równie dobrym przykładem. Jeżeli wykonawca unika procedury odbiorowej lub nie bierze w niej udziału to zwykle sprawa ma drugie dno. Przykładów można mnożyć setki.

Odebranie robót otwiera inwestorowi drogę do realizowania względem wykonawcy przysługujących mu roszczeń, gdy roboty mają wady. Mowa tutaj o realizowaniu uprawnień z tytułu rękojmi, gwarancji etc. Z drugiej strony – w przypadku braku odmiennych postanowień umownych – niezmiennie i co do zasady po stronie inwestora powstaje obowiązek zapłaty wykonawcy za wykonane roboty budowlane. Taki skutek następuje niezależnie od tego, czy inwestor odebrał roboty w sposób jednostronny.

Możliwość zgłoszenia zastrzeżeń i roszczeń vs jednostronny protokół odbioru robót budowlanych

Fakt sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru robót nie wpływa ani na uprawnienie do zgłoszenia zastrzeżeń w wykonanych robotach ani na sposób ich realizacji. Z pewnością w interesie odbierającego roboty budowlane pozostaje wymienienie w protokole odbioru wszystkich ujawnionych wad. Żądania usunięcia wad nie przekreśla ich ujawnienie się po sporządzeniu jednostronnego protokołu odbioru. W każdym razie kategorycznie należy doręczyć protokół drugiej stronie. W przypadku wykrycia wad taki protokół stanowi bowiem w istocie poinformowanie strony o stwierdzeniu istnienia wad. Idzie za tym obowiązek leżący po stronie inwestora do umożliwienia wykonawcy ich usunięcia, z kolei po stronie wykonawcy powstaje obowiązek ich usunięcia.

Podsumowanie i wnioski

Plac budowy to żywy organizm, na którym powstaje wiele konfliktów. Kontrahenci bardzo często są względem siebie bezwzględni, a przy tym ich intencje często nie idą w parze z realizowaniem wspólnego interesu. Nie powiedzieć, że najbardziej konfliktogennym momentem są odbiory robót, to nie powiedzieć nic. Z tego względu pozakodeksowy instrument jednostronnego odbioru robót należy uznać za bardzo pożyteczny. Jest to bowiem często jedyna i niezbędna praktyka umożliwiająca stwierdzenie wykonania kontraktu, stwierdzenia wad albo rozpoczęcia dalszej walki w związku ze stwierdzonymi wadami lub niewykonanymi w całości robotami. Niestety praktyka jednostronnego odbierania robót jest także nadużywana. Mowa tutaj o realizacji interesów wyłącznie jednej ze stron, co następuje z pokrzywdzeniem drugiej strony. Ot cała budowlanka.

Photo by Michael Boalch on Unsplash

Artykuł Kiedy zastosować jednostronny protokół odbioru robót? pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.

Odbiór lokalu od dewelopera to zagadnienie istotne dla wszystkich osób planujących nabycie mieszkania lub domu od dewelopera. Zagadnieniem tym powinny zainteresować się także osoby, które zawarły z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jeżeli czekasz na odbiór swojego mieszkania to ten artykuł jest właśnie dla Ciebie! Znajdziesz w nim garść informacji, które pozwolą Ci uniknąć problemów przy jego odbiorze. Zyskasz wiedzę w zakresie odbioru lokalu, dzięki której unikniesz ewentualnych nieprawidłowych praktyk dewelopera. W artykule znajdziesz odpowiedzi na pytania, jak prawidłowo odebrać mieszkanie od dewelopera. Dowiesz się także, kiedy powinien nastąpić odbiór lokalu od dewelopera. Dodatkowo uzyskasz informacje, co powinno zwrócić Twoją szczególną uwagę przy odbiorze lokalu od dewelopera. Dzięki niniejszemu artykułowi będziesz również wiedzieć, jakie zapisy powinien zawierać protokół odbioru.

Zastosowanie procedury odbiorowej według nowej ustawy deweloperskiej

W artykule znajdziesz informacje dotyczące procedury odbioru z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej. Artykuł ten odnosi się do umów deweloperskich i umów:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę
• przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Poniższy artykuł nie odnosi się do umowy sprzedaży lokalu od dewelopera. Zgodnie z nową ustawą (jeżeli zawarłeś umowę sprzedaży z deweloperem), zastosowanie znajduje wyłącznie art. 41 ust. 1-3, mówiące, że

• odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu;
• jest dokonywany w obecności nabywcy;
• sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Pozostała część procedury odbioru nie dotyczy Ciebie jako kupującego. Natomiast możesz skorzystać z uwag, na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu/domu, a także co powinno się znaleźć w protokole odbioru, aby chronić Twoje interesy.

Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór lokalu od dewelopera polega na sprawdzeniu, czy nabywany dom jednorodzinny lub lokal mieszkalny jest zgodny z ustaleniami z deweloperem. Mowa tutaj o zgodności z umową, projektem budowlanym, przepisami prawa budowlanego i zasadami wiedzy technicznej. Odbiór lokalu to oględziny lokalu lub domu jednorodzinnego dokonywane w obecności nabywcy, ewentualnie innych osób wskazanych przez strony. Możesz połączyć odbiór lokalu z jego wydaniem, jeśli nie zgłaszasz żadnych wad co do przedmiotu umowy. W praktyce jednak zdarza się to bardzo rzadko aby żadne wady nie zostały stwierdzone. Ten krótki artykuł kierujemy do wszystkich osób, które nie wiedzą, jak wygląda odbiór lokalu od dewelopera.

Jak prawidłowo odebrać mieszkanie od dewelopera?

Zasady i tryb odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego reguluje tzw. nowa ustawa deweloperska. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta definiuje również zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera. To właśnie w tej ustawie w art. 41 znajdziemy odpowiedź na pytania, kto powinien być obecny przy odbiorze lokalu od dewelopera. Przepis ten reguluje również, kiedy powinien odbyć się odbiór lokalu od dewelopera, a także jak powinien przebiegać. Ustawa wyraźnie wskazuje, że odbioru dokonuje się w obecności nabywcy i dewelopera. Zatem deweloper nie może dokonać odbioru jednostronnie bez Ciebie bądź Twojego przedstawiciela.

Co więcej zapisy umowy nie mogą zastrzegać możliwości dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera, gdyż zapis taki byłby nieważny. Jeśli nie możesz być na odbiorze albo ktoś inny zrobi to lepiej to dopuszczalne jest uczestnictwo w odbiorze Twojego przedstawiciela. Taki przedstawiciel powinien legitymować się odpowiednim pełnomocnictwem do dokonania czynności odbioru lokalu od dewelopera. Może on dokonać odbioru przy Twoim uczestnictwie, jak również bez Twojego udziału. Ponad wszystko należy wiedzieć, że w takiej sytuacji deweloper nie może przymusić Cię do osobistego stawienia się do odbioru lokalu.

Kiedy następuje odbiór lokalu od dewelopera?

Czynność odbioru umiejscowiona została przez ustawodawcę w ściśle określonych ramach czasowych. Odbiór lokalu od dewelopera powinien nastąpić nie wcześniej niż po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Ustawodawca wyszedł z założenia, że wcześniejsza aprobata organu nadzoru budowlanego ma minimalizować ryzyko wad nieruchomości, zwłaszcza tych o istotnym charakterze. Dlatego równocześnie przyjmuje się, że wcześniejszy odbiór, nie będzie wywierać skutków prawnych.

Jeżeli odbiór lokalu od dewelopera został przeprowadzony przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu przed upływem terminu do złożenia sprzeciwu przez organ to procedura odbioru lokalu powinna zostać przeprowadzona ponownie. Powinno to nastąpić po uprawomocnieniu się w/w decyzji. Względnie po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu ponownie.

Nieskuteczny odbiór lokalu od dewelopera

Ponadto odbiór poprzedzony ma być zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę. Pamiętajmy, że z czynnością odbioru uregulowaną w ustawie deweloperskiej wiążą się obowiązki dla obydwu stron umowy. Deweloper ma obowiązek umożliwić ocenę nieruchomości przez jej odbiór a nabywca obowiązek przystąpienia do odbioru. Nieprzystąpienie do odbioru przez nabywcę (przedstawiciela nabywcy) może wiązać się z negatywnymi konsekwencjami. Jako najdalej idący przykład można podać tutaj odstąpienie przez dewelopera od umowy z nabywcą.

Jednakże zanim deweloper nabędzie uprawnienie do odstąpienia od umowy to powinien dwukrotnie wezwać nabywcę do odbioru. Wezwanie powinno nastąpić na piśmie w odstępie co najmniej 60 dni. Wezwanie powinno zawierać wyznaczenie 14 dniowego terminu na podanie przyczyny niestawienia się do odbioru lokalu. Dopiero po wykonaniu powyższych czynności deweloper będzie mógł odstąpić od umowy z nabywcą.

Protokół odbioru lokalu od dewelopera. Co powinien zawierać?

Istotę czynności odbioru stanowi sporządzenie protokołu odbioru lokalu, który ma dwoisty charakter. Z jednej strony stanowi pokwitowanie odbioru lokalu, zaś z drugiej notyfikację wad lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) zgłoszonych podczas jego „oględzin”.  Zgodnie z ustawą w protokole powinny być odnotowane:

• zgłoszenie ewentualnej wady lokalu przez nabywcę
• odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej
• uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera

Dodatkowo w protokole powinno znaleźć się potwierdzenie przystąpienia stron do czynności odbioru oraz podpisy stron. Nabywca powinien również określić, czy wskazana przezeń wada jest wadą istotną.

Protokół stanowi zatem dowód ustaleń czynionych w toku odbioru. Pamiętajmy aby protokół odbioru zawierał miejsce i czas dokonywania czynności a także podpisy nabywcy, dewelopera albo ich przedstawicieli. Ponad wszystko protokół odbioru jest bardzo ważnym dokumentem. W przypadku problemów protokół jest dowodem na stwierdzenie nie tylko nieprawidłowości lokalu. Stwierdza on bowiem także ustalenia między nabywcą a deweloperem oraz ich daty i miejsca. Ponad wszystko protokół potwierdza przystąpienia stron do czynności odbioru. Zastanawiasz się, czy pomimo stwierdzonych wad, należy podpisać protokół odbioru lokalu? Odpowiedź brzmi – tak. Jest to bowiem potwierdzenie faktu, że przystąpiłeś do czynności odbioru lokalu od dewelopera. Przed podpisaniem protokołu odbioru lokalu od dewelopera zapoznaj się z jego treścią.

Wymień wszystkie wady lokalu w protokole odbioru !

Sprawdź, czy protokół odbioru zawiera wszystkie zgłoszone (wykryte) wady. Nie zapomnij określić w protokole odbioru, jaki charakter mają zgłoszone (wykryte) przez Ciebie wady. Mowa tutaj o stwierdzeniu, czy wady są istotne. Jeżeli nie określisz tego w protokole wada uznana zostanie za nieistotną. Do nabywcy bowiem należy kwalifikacja wady. Data podpisania protokołu ma kluczowe znaczenie. Wskazuje ona bowiem początek biegu terminu dla ustosunkowania się dewelopera do zgłoszonych wad czy też usuwania wad uznanych przez dewelopera.

Kiedy można odmówić odbioru lokalu od dewelopera?

Nabywca może odmówić dokonania odbioru mieszkania. Może to nastąpić w przypadku stwierdzenia w protokole, że lokal ma wadę istotną przy jednoczesnej odmowie dewelopera uznania jej w protokole. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru deweloper będzie obowiązany usunąć uznane wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeżeli zdarzy się, że  deweloper – mimo zachowania należytej staranności – nie usunie wad w powyższym terminie, to powinien wskazać dodatkowy termin na usunięcie wady wraz z uzasadnieniem zaistniałego opóźnienia. Nabywca jest uprawniony do wyznaczenia deweloperowi nowego terminu na usunięcie wady. Następuje to, gdy deweloper nie usunie wad w terminie przez siebie wskazanym albo nie wskaże takiego terminu.

Termin na usunięcie wad lokalu od dewelopera

W przypadku bezskutecznego upływu terminu na usunięcie wady istotnej nabywca będzie mógł odstąpić od umowy zawartej z deweloperem. Na nabywcy ciąży obowiązek ustalenia z deweloperem nowego terminu odbioru lokalu. Ma to miejsce o ile nabywca odmówi odbioru lokalu od dewelopera z uwagi na istnienie wady istotnej. Termin ten ma umożliwić deweloperowi usunięcie wady istotnej przed dokonaniem powtórnego odbioru.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera

Czym jest wada istotna istotna lokalu lub domu jednorodzinnego? Przepisy prawa nie definiują wady istotnej. Jednakże orzecznictwo sądów i doktryna przybliżają, jak aktualnie jest rozumiana istotna wada robót budowlanych. Wada istotna to wada, która czyni obiekt niezdatnym do użytku zgodnego z przeznaczeniem lub sprzeciwiająca się w sposób wyraźny umowie. Jest to też wada, która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza jego normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy. Wadą istotną jest także wada, która odbiera cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając wartość.

Jakie elementy mieszkania/domu powinny zwrócić Twoją szczególną uwagę przy odbiorze lokalu?

• montaż drzwi i okien
• metraż mieszkania (czy jest zgodny z umową)
• jakość wykończenia ścian/wilgotność ścian
• elewacja
• Izolacja
• płytki balkonowe/tarasowe

Następstwem dokonania odbioru może więc być zatwierdzenie przez nabywcę przedmiotu świadczenia dewelopera, co następuje w sytuacji braku wniesienia zastrzeżeń. Z drugiej strony procedura odbiorowa może potwierdzać wadliwość lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kształt procedury odbiorowej (zgłaszania wad), usuwania wad oraz skutki z tym związane uzależniony jest od tego, czy wada jest istotna. W tym zakresie rzeczona procedura różni się w zależności od charakteru wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Co po odbiorze mieszkania od dewelopera?

Oczywiście należy się cieszyć z nowo nabytego lokalu. Co jeśli wady lokalu ujawnią się po zawarciu z deweloperem umowy przeniesienia własności? W nowej ustawie deweloperskiej nie ma odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Miało to miejsce na gruncie poprzedniej ustawy. Nie można zatem stosować przepisów o rękojmi, tak jak przy umowie sprzedaży. Dlatego w odniesieniu do wad lokalu ujawnionych po przeniesieniu własności na nabywcę zastosowanie znajdą przepisy ogólne Kodeksu cywilnego. Mowa tu o artykule 471 k.c. i n. dotyczących odpowiedzialności kontraktowej z tytułu nienależytego wykonania umowy. Tak samo będzie w sytuacji, w której deweloper odmawia uznania wad zgłoszonych do protokołu. Brak porozumienia spowoduje, że spór zostanie przeniesiony na drogę postępowania sądowego.

adwokat Magdalena Palma-Kaczmarek

Skorzystaj z pomocy prawnika w związku z odbiorem lokalu od dewelopera!

Zapoznaj się z propozycją współpracy z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego

Skontaktuj się z naszą Kancelarią jeśli chcesz dochodzić odszkodowania od dewelopera!

Artykuł Odbiór lokalu od dewelopera prawnik. Dowiedz się na co zwrócić uwagę. pochodzi z serwisu Adwokat Marek Chudzicki.